Kiralık konut piyasasında yaşanan anlaşmazlıklara her geçen gün bir yenisi ekleniyor. Özellikle İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde ev sahiplerinin talep ettiği altı aylık veya bir yıllık peşin kira ile üç ayı aşan depozito bedelleri, kiracıları zor durumda bırakıyor. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Türk Borçlar Kanunu kapsamında bu taleplerin yasal geçerliliğini ve tarafların haklarını açıkladı.
Kanunlara göre bir ev sahibinin talep edebileceği depozito miktarının en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabileceği açıkça belirtiliyor. Avukat Kiraz'ın aktardığına göre, kira bedelinin ödeme periyotları sözleşmede serbestçe belirlenebiliyor. Taraflar anlaştığı takdirde kiranın üçer aylık veya yıllık peşin ödenmesinde hukuki bir engel bulunmuyor. Ancak bu durum, güvence bedeli adı altında ekstra ödemeler talep edilebileceği anlamına gelmiyor.
SÖZLEŞMEDEKİ PEŞİN ÖDEME MADDESİ
Bir yıllık peşin ödeme yaparak eve yerleşen kiracıları ilerleyen yıllarda önemli bir detay bekliyor. Uzmanlar, sözleşmede belirlenen ödeme şeklinin uzayan yıllarda da aynı şekilde devam etmek zorunda olduğuna dikkat çekiyor. İlk yıl kirasını peşin veren bir kiracı, ikinci yıl aylık ödeme sistemine geçerse, ev sahibi icra takibi başlatarak tüm yılın bedelini tek seferde talep etme hakkına sahip oluyor.
KİRACILAR İÇİN GEÇERSİZ SAYILAN TALEPLER NELERDİR?
Barınma ihtiyacı nedeniyle ağır şartlar içeren sözleşmeleri imzalamak zorunda kalan kiracıların yasal güvenceleri bulunuyor. Hukuk sisteminde sözleşme serbestisi temel bir ilke olsa da, kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler geçersiz kabul ediliyor. Örneğin, emlak vergisinin kiracı tarafından ödeneceği, TÜFE oranının üzerinde zam yapılacağı veya eve belirli kişilerin misafir olarak gelemeyeceği gibi maddeler sözleşmeye yazılsa dahi hukuki bir sonuç doğurmuyor. Kiracılar haksız yere ödedikleri emlak vergisi veya üç ayı aşan depozito bedelleri için dava yoluyla iade talebinde bulunabiliyor. Misafir kısıtlaması geçersiz sayılsa da, evin sürekli farklı kişilere kullandırılması alt kiralama sayıldığından tahliye sebebi oluşturabiliyor.
DEPOZİTO İADESİNDE GÜNCEL DEĞER HESABI
Tahliye sürecinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri olan depozito iadesinin hesaplanma yöntemi, sözleşmedeki ifadelere göre değişiklik gösteriyor. Avukat Kiraz'ın açıklamasına göre, sözleşmede depozitonun alındığı değerle ödeneceğine dair net bir hüküm varsa, ilk günkü nominal tutar üzerinden iade yapılıyor. Ancak böyle bir ibare bulunmuyorsa Yargıtay içtihatları devreye giriyor.
Bu yasal düzenlemeye göre depozito, güncel kira bedeli üzerinden katsayı hesabı yapılarak kiracıya geri ödeniyor. Örneğin, 10 bin lira kira ile iki aylık depozito veren bir kiracı, çıkış yaparken kira bedeli 25 bin liraya ulaştıysa, alacağı depozito tutarı güncel değer üzerinden 50 bin lira olarak hesaplanıyor.
