Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin üzerinde ödeme yaptığını ileri süren kiracıları yakından ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Ankara'nın Polatlı ilçesinde başlayan uyuşmazlıkta Yüksek Mahkeme, fazla ödendiği öne sürülen kira bedelinin iadesine ilişkin talebin yalnızca davacının kullandığı hukuki ifadeye bakılarak reddedilemeyeceğine hükmetti. Karar, 19 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı.
UYUŞMAZLIK POLATLI'DA BAŞLADI
Davaya konu olayda kiracı, kira ilişkisi devam ederken tahliye ve elektriğin kesilmesi yönündeki baskılar nedeniyle sözleşmede öngörülen bedelin üzerinde ödeme yapmak zorunda kaldığını ileri sürerek mahkemeye başvurdu. Fazla ödediğini savunduğu kira bedellerinin kendisine iade edilmesini isteyen kiracının talebi, Polatlı Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından kabul edilmedi. Yerel mahkeme, uyuşmazlığı icra tehdidi altında yapılan ödemenin geri alınmasına yönelik "istirdat" hükümleri çerçevesinde değerlendirdi.
ADALET BAKANLIĞI DOSYAYI YARGITAY'A TAŞIDI
Yerel mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından dosya Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz edildi. Bakanlığın başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkemenin uyuşmazlığı ele alış biçimini hukuken isabetli bulmadı ve kararı kanun yararına bozdu. Yüksek Mahkeme, hâkimin tarafların yaptığı hukuki nitelendirmeyle bağlı olmadığını, ileri sürülen olayların ve talebin gerçek içeriğinin değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koydu.
DAVANIN ADI DEĞİL İÇERİĞİ ESAS ALINACAK
Yargıtay'ın yaklaşımına göre kiracının talebini hangi hukuki kavramla ifade ettiği tek başına davanın sonucunu belirlemiyor. Kiracı, hukuki bir neden olmaksızın kendisinden sözleşmedeki tutarın üzerinde kira tahsil edildiğini ileri sürüyorsa mahkemenin bu iddiayı esastan araştırması gerekiyor. Bu kapsamda uyuşmazlığın, şartlarına göre sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin geri alınmasına ilişkin genel hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gündeme gelebiliyor.
FAZLA ÖDEME OTOMATİK OLARAK İADE EDİLMEYECEK
Karar, sözleşmedeki bedelin üzerinde ödeme yapan her kiracının ödediği parayı doğrudan geri alabileceği anlamına gelmiyor. Mahkeme önünde öncelikle kira sözleşmesi, taraflar arasındaki anlaşmalar, yapılan ödemeler ve fazla ödeme iddiasının hukuki dayanağı incelenecek. Kiracının baskı altında ödeme yaptığı yönündeki iddiası da somut uyuşmazlığın koşulları ve sunulan deliller kapsamında değerlendirilecek. İade hakkının bulunup bulunmadığı ve varsa iade edilecek tutar, yapılacak esas incelemesi sonucunda belirlenecek.
KİRACILAR İÇİN BELGELER ÖNEM TAŞIYOR
Benzer bir uyuşmazlık yaşayan kiracılar açısından yazılı kira sözleşmesinin yanı sıra banka havaleleri, ödeme açıklamaları, kira artışına ilişkin yazışmalar, ihtarnameler ve taraflar arasındaki iletişimi ortaya koyabilecek hukuka uygun deliller önem taşıyor. Özellikle sözleşmede belirtilen kira ile fiilen ödenen tutar arasındaki farkın hangi nedenle oluştuğunun ortaya konulabilmesi, olası bir iade talebinin değerlendirilmesinde belirleyici olabiliyor.
KİRA ARTIŞLARINDA HUKUKİ SINIRLAR BULUNUYOR
Türkiye'de konut ve çatılı iş yeri kiralarında artışlar Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulayabilecekleri artış oranı konusunda kanuni sınırlamalar bulunurken, kira bedelinin belirlenmesi veya değiştirilmesi konusunda anlaşmazlık çıkması halinde uyuşmazlık yargıya taşınabiliyor. Uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin tespiti ve olağanüstü koşullarda sözleşmenin uyarlanması gibi farklı hukuki yollar da somut olayın özelliklerine göre gündeme gelebiliyor.
KANUN YARARINA BOZMA NE ANLAMA GELİYOR?
Kararın öne çıkan yönlerinden biri de "kanun yararına bozma" yoluyla verilmiş olması. Bu olağanüstü kanun yolu, kesinleşmiş bazı kararların hukuka aykırılık taşıması halinde Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine Yargıtay tarafından incelenmesine imkân sağlıyor. Kanun yararına bozma, somut dosyada kesinleşmiş kararın taraflar bakımından doğurduğu sonucu normal bir temyiz kararı gibi ortadan kaldırmıyor; buna karşılık benzer uyuşmazlıklarda kanunun nasıl uygulanması gerektiği konusunda mahkemelere önemli bir hukuki değerlendirme sunuyor.
BENZER KİRA UYUŞMAZLIKLARINA YÖN VEREBİLİR
Yargıtay'ın kararı, özellikle yüksek kira artışları nedeniyle kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıklarda mahkemelerin yalnızca davanın adına veya dilekçede kullanılan hukuki kavramlara bağlı kalmaması gerektiğini bir kez daha ortaya koydu. Bundan sonraki benzer dosyalarda kiracının hangi şartlarda fazla ödeme yaptığı, bu ödemenin geçerli bir hukuki nedene dayanıp dayanmadığı ve iade koşullarının oluşup oluşmadığı somut deliller üzerinden incelenecek. Böylece kira uyuşmazlıklarında şekli nitelendirmeden çok, tarafların gerçek talebi ve olayın hukuki mahiyeti belirleyici olacak.
