Merhaba, bugün sizlere kiralanan taşınmazlarda sıkça karşılaşılan ve başvurulan bir durum olan taşınmazın esaslı onarımına, yeniden inşa ve imarına dayanan tahliye davalarından ve durumlarından bahsedeceğim…
TBK Madde 350/2 “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kira sözleşmelerinin imar ve inşa nedeni ile fesih hakkı sadece konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde düzenlenmiştir. Peki bu davayı kimler açabilmektedir? Taşınmazın yeniden inşa ve imar nedeni ile kira sözleşmesinin feshi davasını hem kiraya veren taraf hem de malik açabilmektedir. Ancak intifa hakkı sahibi var ise ve taşınmazı yeni bir malik satın almış ise onların yeniden imar ve inşa sebebi ile dava açıp kira sözleşmesini feshetme hakkı mevcut değildir.
Yeniden İnşa ve İmar nedeniyle fesih davasının açılabilmesi için aranan şartlar nelerdir?
1- Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması gerekmektedir.
2- Veya imar maksadı ile kiralananın esaslı surette onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmektedir.
3- Bu icraat sırasında içinde oturulması veya kullanılması imkansız olmalıdır.
Kanunda geçen imar ve inşa kelimeleri ne anlama gelmektedir?
TDK kurumuna göre imar bayındırlaştırmak, bayındır hale getirmek geliştirme anlamına gelmektedir. İnşa ise yapı kurma, yapı yapma anlamına gelmektedir.
Kanunun aradığı onarımdan anlamamız gereken ise esaslı olan onarımlar. Bu onarımların yapılabilmesi için konut veya çatılı iş yerinin kiracı tarafından kullanılamayacak hale gelmesi gerekmektedir. Kiralananın bu süreçte kullanımı imkansız olmalıdır. Kiralanan kullanım amacının işlevselliğini arttırmak için genişletilebilmekte veya tamamen yıkılarak yeniden inşa ile yenilenebilmektedir. Kanun maddesinde yeniden onarım yapılması halinde onarımın esaslı olmasını aramaktadır. Bu yeniden inşa veya imar sürecinde kiralananda oturmayı engelleyecek mahiyette olması gerekmektedir.
Yeniden imar ve inşa yapılması sebebiyle kiracınızın konuttan veya işyerinden ayrılmasını isteyemezsiniz. Tıpkı ihtiyacınız olduğunu ileri sürerek kiracının tahliyesi istenemeyeceği gibi bu hususta da sadece imar ve inşa sebebi ile tahliye edilmesinin istenilmesi yeterli değildir. Dava açılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin dava yolu ile sonlandırılması mümkündür.
DAVA AÇMA SÜRESİ
Tahliye sebeplerinden olan yeniden imar ve inşa sebebiyle dava açılması halinde kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre dava açma süresi değişmektedir. Belirli veya belirsiz kira sözleşmesine göre fesih bildirimi zorunluluğu da doğmaktadır. Belirli süreli sözleşmenin varlığı halinde belirli sürenin sonunda dava açılması gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK 328. maddesinde belirtilen fesih bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içerisinde dava açılması gerekmektedir. Yani;
1- Kira sözleşmesi belirli olması halinde, kira sözleşmesinde belirlenen bu sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ,
2-Kira sözleşmesi belirli olmayan süreli olmasında ise, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesinde olduğu gibi süreler hesaplanacaktır.
GEÇİCİ BOŞALTMA MÜMKÜN MÜDÜR?
Geçici boşaltma istenebilmektedir ve mahkemece geçici boşaltma kararı verilebilmektedir. Eğer imar ve inşa nedeni ile kira sözleşmesinin tahliyesi istenilmekte ise dilekçede açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Eğer onarım ve değişiklik, yenileme gerekiyorsa ve kiracının evi boşaltması gerekiyorsa, kira sözleşmesinin feshini gerektirecek boyutta olmaması halinde geçici boşaltma da istenilmektedir.
Geçici boşaltma da kira sözleşmesi sona ermez hatta aynen devam eder. Sadece belirli süre ile boşaltma istenebilir. Yapılacak onarım ve tadilat eğer uzun sürmeyecek ise ve belirlenebiliyor ise o süre ile geçici boşaltma istenebilir.
GEÇİCİ BOŞALTMA SÜRESİNDE YENİLİK YAPILMAZ VEYA KİRAYA VEREN EVİ KİRACIYA TESLİM ETMEZ VEYA BAŞKASINA KİRAYA VERİR İSE NE OLUR?
Kiracının geçici boşaltma sonunda mağdur olmaması için bir takım düzenlemeler getirilmiştir. Kiraya veren yapacağı değişiklik, onarım veya yenileme nedeni ile kiralananın geçici süre ile boşaltılmasını istemiş ve mahkemece kabul görmüşse zamanında yenilik ve değişiklikleri yapması gerekmektedir. Aksi halde kiralananı kullanamayan ve gecikme yaşayan kiracının zararı doğacaktır.
Boşaltma sonunda, kiracı belirlenen sürede kendisine teslim edilmeyen kiralananın teslim edilmesi talebinde bulunma hakkı mevcuttur. Kiraya veren kiralananı başkasına kiraya vermiş veya kiralananı yıkmış ise o halde kiracı kiraya verenden tazminat talep edebilecektir.
YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİ İLE FESİHİN SONUÇLARI NELERDİR?
Yeniden inşa ve imar nedeni ile fesih edilen kira sözleşmesi sonunda kiraya veren bir takım sorumluluklar altına girmektedir. Kiraya verenin özellikle talebi doğrultusunda yenilik, inşa ve imar işlemlerini yerine getirmesi gerekmektedir. Kaldı ki kiralananı haklı bir neden olmaksızın üç yıl boyunca kiralananı kiraya vermemesi gerekmektedir. Aksi halde tazminat ödeme ile karşı karşıya kalacaktır. TBK madde 355/2 bu hususları düzenlemektedir.
TBK der ki “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Kiracı için ise kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiralananı teslimini kiraya verenden talep hakkı olmayacaktır. Ancak kanun hükmünde belirtildiği üzere zararların tazminini talep edebilecektir.
Ancak kiracının zararının bir yıllık kira bedelinden fazla olması halinde aşan kısım haksız fesih hükümlerince eksik borç olarak kabul edilerek talep edilebilmektedir.
İNŞA VE İMAR FAALİYETLERİNİN YAPILMASI SONUCUNDA KİRACININ ÖNCELİK HAKKI VAR MIDIR?
Evet vardır. Kiralananın imar ve inşa sonucunda kullanıma hazır gelmesi ile eski kiracının kiralananı teslim almasında öncelik hakkı mevcuttur. Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin kiracıya imar ve inşanın tamamlandığını yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Eski kiracının kiralanan taşınmazı kullanabilmesi için, yazılı bildirimin kendisine tebliğinden itibaren 1 ay içinde hakkını kullanması gerekmektedir. Aksi halde bir daha bu hakkını kullanamayacaktır. Kiraya veren kiracının öncelik hakkını ortadan kaldırmadan yani kiracıya yazılı bildirim yapmadan üç yıl boyunca bir başkasına kiraya verememektedir.
Önemle belirtilmelidir ki kiralananın yeni konum ve durumu göz önüne alınarak yeniden kira bedeli belirlenmektedir. Kiracı kiralananı yeni durumu neticesinde kabul etmez kira bedeli kendisine uygun gelmez ise kiraya veren sorumluluktan kurtulmuş olur.
GEREKSİNİM NEDENİ İLE TAHLİYE İLE İNŞA VE İMAR FAALİYETİ NEDENİ İLE TAHLİYE TERDİTLİ (KADEMELİ) OLARAK TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
Bu durumda davayı açan taraf hem gereksinim nedeni ile talepte bulunmuş hem de inşa ve imar nedeni ile tahliye talep etmiştir. Ancak gereksinim olduğu iddia edilmiş ise artık inşa ve imara ilişkin talep incelenmeyecektir. Gereksinim içerisinde zaten diğer sebepler de ileri sürülebilirken ayrıca inşa ve imar için tahliye talep edilmesi pek mümkün olmayacaktır.
Bu haftalık anlatmak istediklerim bu şekildeydi. Herkese hayırlı haftalar dilerim.
