Merhaba , bu hafta sizlere arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, kat maliki veya kat irtifakı sahibi kişilerin neler yapabileceğinden bahsetmeye çalışacağım…
Arsa payı, bir taşınmazda yer alan bağımsız bölümlere arsa üzerinde tahsis edilen ortak mülkiyet payını tanımlamak için kullanılan terimdir. Bir ana taşınmazda yer alan taşınmazlardan her bir bağımsız bölümün maliki, ana taşınmazın üzerine inşa edildiği arsa üzerinde pay sahibi olur. Ancak burada özellikle belirtilmesi gereken husus: Arsa payları bağımsız bölümlerin malikleri üzerine değil, bizzat bağımsız bölümler üzerine tahsis edilir. Dolayısıyla bağımsız bölüm mülkiyeti el değiştirdiğinde, arsa payı da bağımsız bölüme tahsis edilmiş olduğu için yeni malikin olacaktır.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak, taşınmazın projesinde tahsis edilen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 3. maddesinde açıkça düzenlenmiş olup, arsa payının kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması açısından önemini gözler önüne sermektedir.
Yargıtay kararlarına göre arsa payının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Dolayısıyla bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş olan arsa paylarında hata bulunup bulunmadığının belirlenmesinde, her bir bağımsız bölümün günümüzdeki değeri değil, arsa paylarının bağımsız bölümlere tahsis edildiği tarihteki değeri dikkate alınacaktır.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması aşamasında hatalı olarak eksik veya fazla tahsis edilen arsa paylarının pratikte malikler açısından bir önem arz etmediği yanılgısına düşülebilmektedir. Ancak arsa payı eksik gösterilmiş olan taşınmazların değerini düşürebilmekte veya daha somut bir örnek vermek gerekirse "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak ifade edilmekte olan sözleşmelerin yapılması aşamasında, müteahhitten arsa payı oranında kat alınacak olmasından dolayı hukuken daha elverişsiz durumlar yaratabilecektir. Dolayısıyla bu durumun arsa payının düzeltilmesi davası olarak isimlendirdiğimiz bir çeşit tespit davası açılarak giderilmesi gerekmektedir. Bu davanın hukuki dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 3. ve 44. maddeleridir.
Arsa payının sonradan değişikliğe uğramasına ilişkin olarak da Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 3. ve 44. maddeleri ve geçmiş tarihli Yargıtay kararları dikkate alınmalıdır. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkını sonradan elde etmiş olsalar dahi arsa payı hatalı ve eksik yazılmış olan kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahipleri, ile bunların mirasçıları tarafından açılabilen bir tespit davasıdır. Dolayısıyla ana taşınmaz üzerinde arsa payı bulunmayan üçüncü kişilerin arsa payının düzeltilmesi davası açma hakkı söz konusu değildir.
Uygulamada arsa payının düzeltilmesi davalarının taşınmaz aynını ilgilendirmesi gerekçesiyle hatalı olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde açıldığı görülmektedir. Arsa payının düzeltilmesi davasına ilişkin kanuni düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununda yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununda "Görevli Mahkeme" başlığıyla yer alan Ek Madde 1 Kat Mülkiyeti Kanununa ilişkin uyuşmazlıklarda sulh mahkemelerini yetkili kılmaktadır.
Bu hafta da sizlere arsa payının düzeltilmesi davasından bahsettim. Gelecek hafta görüşmek üzere hoşça kalın…
