Türkiye’de apartman ve site yaşamında yaygın olarak kullanılan cam balkon sistemleri, binanın dış görünümüne müdahale niteliği taşıması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında uyuşmazlığa konu olabiliyor. Cam balkonun şeffaf, katlanabilir veya hareketli panellerden oluşması ise tek başına uygulamayı hukuka uygun hale getirmiyor. Yargıtay’ın benzer uyuşmazlıklardaki yaklaşımında, sistemin anayapıya sabitlenmesi, onaylı mimari projeye etkisi ve kat maliklerinden gerekli yazılı rızanın alınıp alınmadığı önem taşıyor.
CAM BALKONDA BEŞTE DÖRT KURALI
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, kat maliklerine anagayrimenkulün mimari durumunu, görünümünü ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü getiriyor. Kanuna göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya dış görünümü etkileyen bazı değişiklikleri yaptıramıyor. Bu nedenle balkon kapatma işlemlerinde yalnızca daire sahibinin isteği yeterli olmayabiliyor; yapılacak uygulamanın binanın ortak alanlarına ve mimari bütünlüğüne etkisinin de değerlendirilmesi gerekiyor.
Yargıtay’ın cam balkonla ilgili daha önce verdiği kararlarda da sistemin teknik niteliğine bakıldığı görülüyor. Hareketli ve tamamen açılabilir cam panellerden oluşmasına rağmen anayapıya sabitlenen ve günlük olarak sökülüp takılması mümkün olmayan sistemler, bazı uyuşmazlıklarda sabit uygulama olarak değerlendirildi. Bu yaklaşım, “katlanabilir cam balkon olduğu için izin gerekmez” düşüncesinin her olay açısından geçerli olmadığını gösteriyor.
ONAYLI MİMARİ PROJE ÖNEM TAŞIYOR
Uyuşmazlık halinde mahkemelerin değerlendirdiği başlıklardan biri de binanın onaylı mimari projesi oluyor. Balkonun projedeki durumunun değiştirilmesi, balkon ile oda arasındaki duvar veya doğramaların kaldırılması ya da balkonun bağımsız bölümün kapalı kullanım alanının bir parçası haline getirilmesi hukuki değerlendirmeyi değiştirebiliyor. Yargıtay kararlarında, kullanılan malzemenin cam veya ışık geçiren başka bir malzeme olmasının tek başına belirleyici olmadığı; yapılan müdahalenin niteliğinin ve projeye uygunluğunun birlikte incelenmesi gerektiği belirtiliyor.
TEK BİR KAT MALİKİ DE BAŞVURABİLİYOR
Apartmandaki uygulamaya karşı hukuki sürecin başlayabilmesi için bütün komşuların birlikte hareket etmesi gerekmiyor. Ortak alanlara veya binanın mimari durumuna hukuka aykırı müdahale edildiğini ileri süren bir kat maliki, şartların bulunması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nden müdahalenin önlenmesini ve yapının eski hale getirilmesini talep edebiliyor. Mahkeme sürecinde onaylı mimari proje, yönetim planı, kat malikleri tarafından alınan kararlar, yazılı muvafakatler ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi önem kazanıyor.
BEŞTE DÖRT ONAY HER DURUMDA YETERLİ OLMAYABİLİR
Kat maliklerinin gerekli çoğunlukla yazılı izin vermesi önemli olmakla birlikte bu izin, imar mevzuatına aykırı bir uygulamayı kendiliğinden hukuka uygun hale getirmiyor. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili hukuk dairelerinin kararlarında, gerekli yazılı rıza bulunsa dahi yapılan tesis veya değişikliğin imar mevzuatına aykırı olup olmadığının ve diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerinden yararlanmasını engelleyip engellemediğinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiği vurgulanıyor. Dolayısıyla kat mülkiyetinden kaynaklanan izin süreci ile belediye ve imar mevzuatından doğabilecek yükümlülüklerin birbirinden ayrı ele alınması gerekiyor.
DEMİR PARMAKLIKLAR DA AYNI TARTIŞMANIN KONUSU OLABİLİYOR
Özellikle zemin ve alt katlarda güvenlik amacıyla kullanılan demir parmaklıklar da binanın dış cephesini veya ortak alanlarını etkilediğinde benzer hukuki değerlendirmelere konu olabiliyor. Uygulamanın şekli, anayapıya nasıl sabitlendiği, mimari projede bulunup bulunmadığı ve diğer bağımsız bölümlerin kullanımına etkisi önem taşıyor. Güvenlik gerekçesiyle yapılan bir uygulamanın varlığı, kat mülkiyeti ve imar mevzuatından kaynaklanan şartların otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.
MAHKEME ESKİ HALE GETİRME KARARI VEREBİLİYOR
Yargılama sonunda uygulamanın mevzuata, onaylı projeye veya Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki şartlara aykırı olduğu belirlenirse müdahalenin kaldırılması ve taşınmazın eski haline getirilmesi gündeme gelebiliyor. Daha önce aktardığımız bir başka Yargıtay kararında olduğu gibi, yüksek mahkemenin değerlendirmeleri uyuşmazlıkların hukuki çerçevesinin belirlenmesinde önem taşıyor. Geçmiş Yargıtay kararlarında projeye aykırı şekilde kapatılan balkonların eski hale getirilmesine yönelik değerlendirmeler bulunuyor. Bu nedenle cam balkonun yıllardır kullanılıyor olması veya benzer uygulamaların aynı apartmandaki başka dairelerde de bulunması, tek başına hukuka uygunluk sonucunu doğurmuyor.
CAM BALKON YAPTIRMADAN ÖNCE NE YAPILMALI?
Yeni bir cam balkon yaptırmayı planlayanların öncelikle apartmanın yönetim planını, onaylı mimari projesini ve daha önce alınmış kat malikleri kurulu kararlarını incelemesi gerekiyor. Uygulama için gerekli kat maliki rızasının yazılı biçimde alınması ve yapılacak değişikliğin imar mevzuatı bakımından ayrıca izin veya işlem gerektirip gerektirmediğinin ilgili belediyeden öğrenilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlık riskini azaltabilir. Mevcut cam balkon veya dış cephe uygulaması konusunda anlaşmazlık yaşayan kat maliklerinin ise yönetim belgeleri ve mimari projeyi temin ederek somut uygulamanın hukuki durumunu değerlendirmesi önem taşıyor.
Sonuç olarak cam balkon konusunda yalnızca kullanılan malzemenin hafif, şeffaf veya katlanabilir olması belirleyici değil. Binanın mimari bütünlüğüne yapılan müdahale, sistemin sabit niteliği, onaylı proje, kat maliklerinin yazılı rızası ve ilgili imar hükümleri birlikte değerlendiriliyor. Bu nedenle her apartman ve her uygulamanın kendi proje ve belgeleri üzerinden incelenmesi gerekiyor.
