Alanya İcra Dairesi’nin 2026/409 TLMT. sayılı dosyası kapsamında Tosmur Mahallesi’nde satışa çıkarılan taşınmaz, klasik bir icradan konut satışı ilanından önemli bir yönüyle ayrılıyor. Çakıcı Caddesi üzerindeki 3 bin 808,90 metrekarelik parselde bulunan ve tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmaz için ihale yapılacak ancak bilirkişi tespitine göre satışa konu daire henüz fiziken mevcut değil.
İNŞAAT SUBASMAN SEVİYESİNDE KALDI
Satış ilanındaki bilgilere göre parsel için mimari proje hazırlanarak kat irtifakı projesi onaylandı ve 15 Eylül 2023 tarihinde inşaat ruhsatı alındı. Buna karşın keşif sırasında inşaatın yalnızca subasman seviyesine kadar ilerlediği ve daha sonra çalışmaların devam etmediği belirlendi. Bu nedenle projede 4. katta yer alan 30 numaralı bağımsız bölümün sahada henüz oluşturulmadığı tespit edildi.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün kat irtifakına ilişkin açıklamaları da tapudaki kayıt ile yapının sahadaki fiziki durumunun her zaman aynı anlama gelmediğini ortaya koyuyor. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda projedeki bağımsız bölümlere arsa payı bağlanmasına imkân tanıyor. Yapı tamamlanıp gerekli şartlar sağlandığında ise kat irtifakından kat mülkiyetine geçilebiliyor. Bu nedenle özellikle tamamlanmamış projelerde yalnızca tapudaki “bağımsız bölüm” kaydına bakılması, taşınmazın kullanıma hazır bir konut olduğu anlamına gelmiyor.
İHALE SONRASI DAİRE TESLİM EDİLEMEYECEK
Alanya’daki satış ilanının alıcı açısından en önemli bölümü de bu noktada ortaya çıkıyor. Resmî ilanda, bağımsız bölümün yerinde oluşturulmamış olması nedeniyle ihale sonrasında fiziki tesliminin yapılamayacağı açıkça belirtiliyor. Başka bir ifadeyle ihaleye katılacak kişi, tamamlanmış ve anahtarı teslim edilebilecek bir konut yerine, tapuda kayıtlı ve projede tanımlanmış ancak inşaatı henüz tamamlanmamış bir bağımsız bölüm için teklif verecek.
Taşınmazın arsa payına düşen değeri 1 milyon 325 bin 21 lira 65 kuruş olarak belirlenirken ilanda KDV oranı yüzde 10 olarak gösterildi. İhaleye katılmayı düşünenlerin bu nedenle yalnızca muhammen bedeli değil; tapu kaydını, takyidatları, satış şartnamesini, bilirkişi raporunu, imar ve ruhsat durumunu ve yapının mevcut fiziki seviyesini birlikte değerlendirmesi önem taşıyor. İnşaatın gelecekte tamamlanıp tamamlanamayacağı veya bunun hangi koşullarda gerçekleşebileceği konusunda ise satış ilanındaki bilgiler dışında kesin bir sonuca varılmaması gerekiyor.
KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ AYRIMI ÖNEMLİ
Kat irtifaklı taşınmazlarda alıcıların özellikle bu hukuki ayrımı göz önünde bulundurması gerekiyor. Kat irtifakı, yapılacak veya yapımı devam eden binadaki bağımsız bölümlere ilişkin bir hak oluştururken, tamamlanmış yapılarda kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi ve ilgili mevzuattaki diğer koşullar önem kazanıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de kat irtifaklı taşınmazlarda yapının zeminde fiilen yapılıp yapılmadığının yalnızca tapu sicilinden anlaşılamayacağını belirtiyor. Bu nedenle tamamlanmamış projelerde belediyedeki imar ve ruhsat dosyasının incelenmesi ayrıca önem taşıyor.
TOSMUR’DA KONUM AVANTAJI VAR AMA FİZİKİ KONUT YOK
Bilirkişi değerlendirmesinde taşınmazın bulunduğu bölgenin denize ve D400 Karayolu’na yaklaşık 1,5 kilometre, Alanya merkezine ise yaklaşık 5 kilometre mesafede olduğu kaydedildi. Çevrede apartman tipi yapılaşma ve yeşil alanların bulunduğu, bölgenin orta ve üst gelir grubunun tercih ettiği bir yerleşim alanı olduğu belirtildi. Ancak konum avantajına rağmen ihalenin temel risk unsuru değişmiyor: Satışa çıkarılan bağımsız bölüm bugün itibarıyla kullanılabilecek veya teslim alınabilecek tamamlanmış bir daire niteliğinde değil.
İCRA SATIŞLARINDA SÜREÇ ELEKTRONİK ORTAMDA YÜRÜYOR
İcra yoluyla satışlarda ilan, kıymet takdiri, artırma ve teklif süreçleri elektronik satış sistemi üzerinden yürütülüyor. Alanya Adliyesi’nin görev dağılımına göre Satış Bürosu; kıymet takdirinin kesinleşmesinden satış hazırlıklarına, ilanların elektronik ortama aktarılmasından tekliflerin ve teminatların takibine, ihale sonrası tescil ve teslim işlemlerine kadar satış sürecindeki işlemleri yürütüyor. Bu nedenle teklif vermeden önce e-Satış Portalı’nda dosyaya ait güncel açıklamaların ve satış şartlarının kontrol edilmesi önem taşıyor.
İLK ARTIRMA EKİM AYINDA
Taşınmaz için ilk artırma 13 Ekim 2026 saat 14.47’de başlayacak ve 20 Ekim 2026 saat 14.47’de sona erecek. İlk artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci artırma 13 Kasım 2026 saat 14.47’de başlayarak 20 Kasım 2026 saat 14.47’de tamamlanacak. İhaleye ilişkin ayrıntılı bilgiler, taşınmazın özellikleri ve satış şartları esatis.uyap.gov.tr adresinden Alanya İcra Dairesi’nin 2026/409 TLMT. sayılı dosyası üzerinden incelenebilecek.
ALICILAR HANGİ NOKTALARI KONTROL ETMELİ?
Bu tür satışlarda teklif verilmeden önce yalnızca ilan metnindeki fiyat ve konuma odaklanmak yerine dosyanın bütününün değerlendirilmesi gerekiyor. Tapu kaydı ve arsa payının yanı sıra bilirkişi raporu, mimari proje, ruhsatın güncel durumu, taşınmaz üzerindeki şerh ve takyidatlar ile inşaatın mevcut seviyesi kontrol edilmeli. Özellikle fiziken oluşturulmamış bir bağımsız bölüm söz konusu olduğunda, ihale sonucunda hangi hakkın kazanılacağı ve fiili teslimin mümkün olup olmadığı konusunda gerektiğinde uzman hukuki ve teknik görüş alınması, sonradan ortaya çıkabilecek risklerin daha sağlıklı değerlendirilmesini sağlayabilir.
