Kasım 2026 kira artış oranı için gözler Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) 3 Kasım Salı günü açıklayacağı ekim ayı enflasyon verilerine çevrildi. Konut ve iş yeri kira sözleşmesini bu ay yenileyecek milyonlarca kişiyi ilgilendiren yeni zam tavanı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenecek. Son açıklanan verilere göre ekim ayında uygulanan kira artış sınırı yüzde 31,49 olmuştu.
KASIM AYI KİRA ARTIŞ ORANI NE KADAR?
TÜİK'in 3 Kasım 2026 saat 10.00'da yayımlaması planlanan ekim ayı enflasyon verileri, kasım ayında uygulanabilecek en yüksek kira artış oranını belirleyecek. Araştırma sırasında yeni döneme ilişkin kesin oranı içeren resmî TÜİK bültenine ulaşılamadı. Bu nedenle ekim ayında geçerli olan yüzde 31,49'luk oran, kasım ayının kesin kira zammı olarak değerlendirilmemeli.
TÜİK'in 5 Ekim 2026 tarihinde açıkladığı eylül ayı verilerine göre tüketici fiyatları aylık yüzde 1,84, yıllık yüzde 29,73 arttı. Kira artışlarında esas alınan 12 aylık TÜFE ortalaması ise yüzde 31,49 olarak gerçekleşti. Eylül ayında yüzde 31,79 olan kira artış tavanı, ekimde 0,30 puan geriledi.
KİRA ZAMLARINDA SON BİR YILDA NE DEĞİŞTİ?
TÜİK verilerine göre Kasım 2025'te kira artış sınırı yüzde 37,15 seviyesindeydi. Bu oran Ocak 2026'da yüzde 34,88'e, Nisan 2026'da yüzde 32,82'ye, Temmuz 2026'da yüzde 32,03'e ve Ekim 2026'da yüzde 31,49'a geriledi. Böylece Ekim 2026'daki yasal artış sınırı, Kasım 2025'e göre 5,66 puan daha düşük gerçekleşti.
Artış oranındaki gerilemeye rağmen mevcut kira bedelleri üzerinden hesaplanan zam tutarları hane bütçelerinde önemli bir yer tutmaya devam ediyor. Özellikle kira bedeli yüksek olan konutlarda, daha düşük bir yüzdelik artış bile aylık ödemeye binlerce lira ekleyebiliyor.
15 BİN, 20 BİN VE 30 BİN TL KİRA ÖDEYENLER NE KADAR VERECEK?
Kasım ayının kesin oranı doğrulanamadığı için hesaplamalarda son açıklanan yüzde 31,49'luk ekim ayı kira artış sınırı örnek alındı. Bu oran üzerinden 15 bin TL kira ödeyen bir kiracının aylık ödemesi 4 bin 723 lira 50 kuruş artarak 19 bin 723 lira 50 kuruşa yükseliyor.
Mevcut kirası 20 bin TL olan bir konutta yüzde 31,49 zam uygulanması halinde artış tutarı 6 bin 298 TL, yeni kira bedeli ise 26 bin 298 TL oluyor. Aylık 25 bin TL kira ödeyen bir kiracının yeni ödemesi 32 bin 872 lira 50 kuruşa ulaşıyor.
30 bin TL kira ödenen bir konutta aynı oranla yapılan hesaplamada aylık artış 9 bin 447 TL, yeni kira bedeli 39 bin 447 TL olarak ortaya çıkıyor. Bu rakamlar kasım ayı için kesinleşmiş tutarlar değil, ekim ayının yasal sınırına göre hazırlanmış örnek hesaplamalardır.
ALANYA VE ANTALYA'DA KİRACILARI NASIL ETKİLEYECEK?
Alanya ve Antalya'da kasım ayında kira sözleşmesini yenileyecek kiracılar için de Türkiye genelinde geçerli olan aynı yasal artış sınırı uygulanacak. İl veya ilçeye göre farklı bir TÜFE kira artış oranı belirlenmiyor. Bu nedenle Alanya'daki bir konutla İstanbul'daki bir konutun yasal zam tavanı aynı olsa da ödenecek artış tutarı mevcut kira bedeline göre değişiyor.
Örneğin Alanya'da aylık 30 bin TL kira ödenen bir konutta yüzde 31,49'luk örnek artış 9 bin 447 TL'ye karşılık gelirken, 15 bin TL kira ödenen başka bir konutta aynı oran 4 bin 723 lira 50 kuruşluk artış anlamına geliyor. Dolayısıyla kiracıların yalnızca açıklanan yüzdeye değil, yeni aylık ödeme tutarına da dikkat etmesi gerekiyor.
EV SAHİBİ YASAL SINIRIN ÜZERİNDE ZAM YAPABİLİR Mİ?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira dönemine ilişkin artış anlaşmaları, TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamıyor. Ev sahibi bu sınırın üzerinde bir artışı tek taraflı olarak uygulayamıyor. Tarafların daha düşük bir zam oranında anlaşmasının önünde ise yasal bir engel bulunmuyor.
Konut kiralarında daha önce uygulanan yüzde 25'lik geçici zam sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermişti. Bu tarihten sonra kira artışlarında yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınmaya başlandı.
BEŞ YILINI DOLDURAN KİRACILAR İÇİN FARKLI KURAL
Kira ilişkisinin beş yılı aşması halinde farklı bir hukuki süreç gündeme gelebiliyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kapsamında, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesi istenebiliyor.
Bu durumda hâkim, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını, kiralanan taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira belirleyebiliyor. Ancak sözleşmenin beş yılı doldurması, ev sahibine herhangi bir yargı kararı olmadan istediği oranda zam yapma hakkı vermiyor.
KİRA ARTIŞINDA HANGİ ENFLASYON ORANI ESAS ALINIYOR?
Kira zammı hesaplanırken TÜİK'in açıkladığı aylık veya yıllık enflasyon oranı değil, TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi kullanılıyor. Örneğin Eylül 2026'da yıllık enflasyon yüzde 29,73 olmasına rağmen ekim ayında kira artış sınırı yüzde 31,49 olarak uygulanmıştı.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının 2026 yılı Enflasyon Raporu'ndaki kira enflasyonu değerlendirmesinde de mevcut kira bedellerinin piyasa koşullarına gecikmeli uyum sağladığı belirtiliyor. Bunun başlıca nedenleri arasında kiraların genellikle yılda bir kez güncellenmesi ve devam eden sözleşmelerdeki yasal artış sınırlamaları bulunuyor.
Kasım ayında kira sözleşmesini yenileyecek kiracıların yeni ödeme tutarını hesaplarken TÜİK'in Ekim 2026 dönemine ilişkin 12 aylık ortalama TÜFE değişimini esas alması gerekiyor. Açıklanacak oran, genel yasal düzenleme kapsamında uygulanabilecek üst sınırı gösterecek.
