Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 6 Şubat depremlerinin ardından konut arzında yaşanan değişimin kira piyasasına etkisini mercek altına aldı. TCMB bünyesindeki araştırmacıların değerlendirmelerinin yayımlandığı Merkezin Güncesi'ndeki analizde, afet sonrasında azalan konut stokunun kiralar üzerinde ciddi bir baskı oluşturduğu, kamu öncülüğündeki yeniden imar çalışmalarıyla arzın güçlenmesinin ise kira enflasyonunda belirgin bir yavaşlamayı beraberinde getirdiği belirtildi.
DEPREM SONRASI KONUT ARZI HIZLA DARALDI
Analize göre 6 Şubat depremlerinin hemen ardından afet bölgesindeki konut stokunda önemli bir kayıp yaşandı. Kullanılabilir konut sayısındaki gerileme, barınma ihtiyacının devam ettiği bir ortamda kiralık konut piyasasındaki arz-talep dengesini bozdu ve bölgedeki kiraların hızlı şekilde yükselmesine neden oldu. Konut arzının kısa sürede talebe cevap verememesi, afetlerin barınma maliyetleri üzerinden oluşturabileceği ekonomik etkinin de önemli örneklerinden biri oldu.
Depremin kira piyasasına etkisi yalnızca doğrudan afet yaşayan illerle sınırlı kalmadı. Bölgeden diğer şehirlere gerçekleşen göç hareketleri, özellikle deprem bölgesiyle coğrafi yakınlığı veya geçmişten gelen güçlü göç ilişkileri bulunan kentlerde kiralık konut talebini artırdı. TCMB araştırmacılarının çalışması, kira baskısının iller arasında aynı ölçüde gerçekleşmediğini; göç ağları ve coğrafi yakınlığın etkinin büyüklüğünde belirleyici unsurlar arasında bulunduğunu ortaya koydu.
KAMU ÖNCÜLÜĞÜNDE KONUT ÜRETİMİ ARTTI
Deprem nedeniyle oluşan konut açığının giderilmesi amacıyla başlatılan yeniden imar süreci ise arz tarafında önemli bir değişim yarattı. TCMB'nin analizinde, TOKİ tarafından tamamlanan deprem konutlarının sayısının 2025 yılı başında 201 bin seviyesindeyken yıl sonunda yaklaşık 434 bine ulaştığı aktarıldı. Konut üretimindeki hızlanmanın yapı kullanım izinlerine de yansıdığı, deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı payın deprem öncesinde ortalama yüzde 12 civarındayken 2025'te yüzde 20'nin üzerine çıktığı belirtildi.
ARTAN KONUT ARZI KİRALARI NASIL ETKİLİYOR?
Konut piyasasında arzın artması, diğer koşullar sabitken kiralık konut için oluşan rekabetin azalmasına ve fiyat artışlarının hız kesmesine katkı sağlayabiliyor. TCMB'nin çevrim içi kiralık konut ilanlarından hareketle yaptığı değerlendirme de bu mekanizmanın deprem bölgesinde görülmeye başladığına işaret ediyor. Deprem illerinde 2023 ve 2024 yıllarında diğer il gruplarından belirgin şekilde yüksek seyreden kira enflasyonunun, konut teslimlerinin hız kazandığı 2025 yılında yavaşlamaya başladığı kaydedildi.
Bu gelişme, kira fiyatlarının gerilediği anlamına gelmekten ziyade fiyatların artış hızının yavaşlaması olarak değerlendiriliyor. Nitekim kira enflasyonu Türkiye'deki genel enflasyon görünümünün önemli ve görece katı kalemlerinden biri olmayı sürdürüyor. TCMB'nin 2026 yılı değerlendirmelerinde de yeni ve yenilenen kira sözleşmelerindeki artış oranlarının mevcut yıllık kira enflasyonunun altında seyretmesinin ileriye dönük yavaşlama açısından önemli bir gösterge olduğu vurgulanıyor.
ETKİ DEPREM BÖLGESİNİN DIŞINA TAŞIYOR
Analizde dikkat çekilen bir başka gelişme ise kira enflasyonundaki ayrışmanın yalnızca deprem illerinde görülmemesi oldu. Depremden göç kanalıyla dolaylı biçimde etkilenen bazı illerde kira enflasyonunun 2026 yılında diğer illerden daha düşük seyretmeye başladığı belirtildi. TCMB araştırmacıları bu görünümün, deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasının geri göç kanalıyla daha önce yoğun göç alan şehirlerdeki kiralık konut talebini kademeli olarak azaltıyor olabileceğine işaret ettiğini değerlendirdi.
KİRA PİYASASINDA ARZ NEDEN KRİTİK?
Konut piyasasında kalıcı bir dengelenme açısından yalnızca kısa vadeli fiyat hareketleri değil, kullanılabilir konut stokunun talebe uygun şekilde artırılması da önem taşıyor. Yeni konut üretiminin yanı sıra mevcut yapıların güvenli biçimde kullanılabilir durumda tutulması, kentsel dönüşüm süreçlerinin planlanması, altyapı ve ulaşım yatırımlarının konut alanlarıyla birlikte yürütülmesi arzın etkinliğini artırabilecek başlıklar arasında bulunuyor. Özellikle nüfus hareketlerinin yoğun olduğu kentlerde konut üretiminin demografik gelişmeler ve yerel talep dikkate alınarak planlanması, kiralık konut piyasasında yeni arz sıkışıklıklarının oluşmasını önleyebilecek araçlardan biri olarak öne çıkıyor.
DEZENFLASYON SÜRECİ AÇISINDAN DA ÖNEMLİ
Kiralardaki gelişmeler yalnızca konut piyasasını değil, genel enflasyon görünümünü de doğrudan ilgilendiriyor. Kira sözleşmelerinin belirli dönemlerde yenilenmesi nedeniyle piyasadaki güncel fiyat hareketleri tüketici enflasyonuna gecikmeli biçimde yansıyabiliyor. Bu nedenle yeni kiracıların karşılaştığı piyasa kiralarında başlayan bir yavaşlamanın mevcut sözleşmelere ve genel kira enflasyonuna yansıması zaman alabiliyor. Konut arzının istikrarlı biçimde güçlenmesi bu gecikmeli mekanizma üzerinden dezenflasyon sürecine destek verebilecek yapısal unsurlardan biri olarak değerlendiriliyor.
İNŞAAT KAPASİTESİ DİĞER İLLERE YÖNELEBİLİR
TCMB'nin değerlendirmesinde, deprem sonrasındaki yoğun yeniden imar faaliyetleriyle oluşan inşaat kapasitesinin bölgedeki konutların tamamlanmasıyla birlikte Türkiye'nin diğer bölgelerine yönelmeye başlamasının da önemli olduğu belirtildi. Böyle bir yönelimin gerçekleşmesi halinde konut arzındaki iyileşmenin yalnızca afet bölgesiyle sınırlı kalmayarak daha geniş bir coğrafyaya yayılması mümkün olabilecek. Bu çerçevede konut üretiminin talebin güçlü olduğu bölgelerde devam etmesi, önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olarak öne çıkıyor.
