Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracısı bulunan bir konutun satılması halinde güvence bedelinin, yani depozitonun iadesinden kimin sorumlu olacağına ilişkin önemli bir karara imza attı. Karara göre, kiracıdan depozitoyu alan eski ev sahibi, bu bedeli yeni malike devrettiğini kanıtlayamazsa kiracıya karşı iade yükümlülüğünden kurtulamıyor.
300 DOLARLIK DEPOZİTO UYUŞMAZLIĞI YARGITAY'A TAŞINDI
Karara konu uyuşmazlık Gaziantep'te yaşandı. Kira süresi sona ermeden evin satılmasının ardından kiracı, kira ilişkisinin başlangıcında ödediği 300 dolarlık depozitoyu eski ev sahibinden talep etti. Taraflar arasında anlaşma sağlanamayınca kiracı, depozitonun tahsili amacıyla icra takibi başlattı. Uyuşmazlık daha sonra Gaziantep 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin önüne geldi.
Yerel mahkeme, taşınmazın satılmasıyla yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği gerekçesiyle depozito talebinin eski ev sahibine değil yeni malike yöneltilmesi gerektiği sonucuna vardı. Kararın Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz edilmesinin ardından dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından incelendi.
YARGITAY ESKİ MALİK İÇİN İSPAT ŞARTINA İŞARET ETTİ
Yargıtay, yerel mahkemenin yaklaşımını hukuka uygun bulmadı. Yüksek Mahkeme, taşınmazın el değiştirmesiyle yeni malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve borçların tarafı haline geldiğini ancak bu durumun, depozitoyu daha önce teslim alan eski malikin sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmadığını değerlendirdi. Buna göre eski malikin, aldığı güvence bedelini yeni malike aktardığını ispatlaması gerekiyor.
Depozitonun yeni malike devredildiğinin kanıtlanamaması durumunda ise güvence bedelini kiracıdan teslim alan önceki malikin iade yükümlülüğü devam ediyor. Böylece yalnızca tapudaki mülkiyet değişikliğinin, eski ev sahibinin elinde bulunan depozito bakımından otomatik bir sorumluluk devri anlamına gelmediği ortaya konuldu.
KONUT SATILDIĞINDA KİRA SÖZLEŞMESİ NE OLUYOR?
Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel düzenlemeye göre kiralanan taşınmazın mülkiyetinin kira ilişkisi devam ederken el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı oluyor. Başka bir ifadeyle konutun satılması, mevcut kira sözleşmesini tek başına ortadan kaldırmıyor. Yeni malik, kanundaki koşullar çerçevesinde kira ilişkisinden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerle karşı karşıya kalıyor.
DEPOZİTO İÇİN BELGE NEDEN ÖNEMLİ?
Yargıtay'ın kararı özellikle depozitonun satış sırasında nasıl devredildiğinin belgelenmesini önemli hale getiriyor. Kiracısı bulunan bir konutun satışında eski ve yeni malikin güvence bedelinin durumunu açık biçimde kayıt altına alması, daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir. Banka kayıtları, yazılı teslim belgeleri ve tarafların imzaladığı tutanaklar, depozitonun hangi tarafta bulunduğunun belirlenmesinde önem taşıyabilir.
Kiracılar açısından da kira sözleşmesiyle birlikte depozitonun ödendiğini gösteren dekont, makbuz veya diğer belgelerin saklanması önem taşıyor. Özellikle taşınmazın el değiştirmesi halinde kiracının, güvence bedelinin yeni malike aktarılıp aktarılmadığını yazılı olarak öğrenmesi ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda ispat sorununu azaltabilir.
GÜVENCE BEDELİNDE YASAL SINIR BULUNUYOR
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence bedeli kararlaştırılması halinde bunun üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenliyor. Para veya kıymetli evrak olarak güvence verilmesi halinde kanunda, bunun kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankaya yatırılmasına yönelik düzenleme de bulunuyor. Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine verilmesi ise ödeme ve iade aşamalarında taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabiliyor.
KİRACI VE EV SAHİPLERİ NE YAPMALI?
Yeni kararın ardından kiracılı bir taşınmazın satışında depozitonun durumu satış sürecinin önemli başlıklarından biri haline geliyor. Eski malikin güvence bedelini yeni malike aktarması halinde bu işlemin belgelenmesi; kiracının da ödediği depozitoya ilişkin kayıtları koruması önem taşıyor. Yargıtay'ın değerlendirmesi, depozitoyu fiilen alan kişinin bu bedeli devrettiğini kanıtlayamadığı durumlarda yalnızca taşınmazın satılmış olmasına dayanarak iade sorumluluğundan kurtulamayacağını ortaya koyuyor.
