Antalya'da organize sanayi bölgelerinde faaliyet gösteren işletmeler için arsa tahsisi ve şirket ortaklıklarına ilişkin yeni dönem başladı. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımladığı yönetmelik, izinsiz hisse değişikliklerinde tahsis iptalinin önünü açtı.
33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme, Antalya'nın Döşemealtı ilçesindeki Antalya Organize Sanayi Bölgesi (OSB) başta olmak üzere Türkiye genelindeki organize sanayi bölgelerini kapsıyor. Değişiklikler, mevcut yatırımcıların yanı sıra yeni sanayi arsası almak isteyen şirketleri de ilgilendiriyor.
YÜZDE 49'U AŞAN HİSSE DEĞİŞİKLİĞİNDE İPTAL
Yönetmeliğin 6'ncı maddesiyle Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'nin 61'inci maddesinde değişikliğe gidildi. Buna göre, ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketlerde Bakanlık onayı olmadan toplam yüzde 49'u aşan ortaklık payı değişikliği gerçekleştirilmesi halinde tahsis iptal edilecek.
Düzenlemenin amacı, sanayi arsalarının üretim yatırımı yerine spekülatif işlemlere konu edilmesini önlemek olarak açıklandı. Yeni şartın ön tahsis ve arsa tahsis sözleşmelerine de yazılması zorunlu hale getirildi.
Burada öne çıkan ayrıntı, düzenlemenin bütün hisse devirlerini yasaklamaması. İptal yaptırımı, Bakanlık onayı alınmadan toplam yüzde 49 sınırının aşılması durumuna bağlanıyor. Bu nedenle tahsisli parseli bulunan şirketlerin ortaklık değişikliklerini gerçekleştirirken ilgili onay koşulunu değerlendirmesi gerekiyor.
ÖN TAHSİSİ HİSSE DEVRİYLE DEVRETMEYE AYRI KURAL
Resmî Gazete'deki metinde, ön tahsis hakkının şirket hisselerinin devri yoluyla el değiştirmesine ilişkin ayrıca bir hüküm bulunuyor. Yönetmeliğin 54/A maddesinde yapılan değişikliğe göre, Bakanlık izni alınmadan şirket hisselerinin ön tahsisi devretmek amacıyla el değiştirdiğinin tespit edilmesi durumunda ön tahsis iptal edilecek.
Bu hüküm, yüzde 49 sınırından ayrı olarak ön tahsis hakkının dolaylı biçimde devredilmesini hedefliyor. Ön tahsisin iptali veya iadesinde geri ödenecek bedelin nasıl belirleneceği ve ödeneceği ise ön tahsis sözleşmesinde düzenlenecek.
ANTALYA OSB'DE KOMŞU PARSEL İÇİN İHALE ŞARTI
Yeni yönetmelik, üretim kapasitesini artırmak amacıyla mevcut tesisinin yanındaki sanayi parselini almak isteyen işletmeler açısından da değişiklik içeriyor.
Tahsis ilanına çıkarılan parsele doğrudan sınırı bulunan, iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almış ve üretime başlamış işletmelere belirli şartlarla öncelik tanınabilecek. Ancak bu öncelik doğrudan tahsis anlamına gelmeyecek.
Resmî düzenlemeye göre, komşu işletmeye öncelik sağlanabilmesi için ihale yapılması zorunlu olacak. Parselin tahsis yöntemi kura olarak belirlenmiş olsa bile öncelik uygulanacaksa ihale düzenlenecek ve tahsis bedeli ihale sonucuna göre belirlenecek.
Aynı koşulları taşıyan birden fazla işletmenin başvurması halinde ise hiçbirine öncelik verilmeyecek. Böylece komşu parsel avantajının hangi durumda kullanılabileceği açık kurallara bağlandı.
ARSA TAHSİSİ İPTAL EDİLENLERE YENİ BAŞVURU İMKANI
Yatırımını belirlenen sürelerde tamamlayamadığı için arsa tahsisi iptal edilen işletmeler açısından yeni bir imkan getirildi. Ancak yeniden tahsis otomatik olarak gerçekleşmeyecek.
Yönetmeliğin 60'ıncı maddesine eklenen hükme göre, yatırım süresinin dolması nedeniyle tahsisi iptal edilen katılımcı, tahsis bedeli kendisine iade edilmeden önce OSB yönetimine yeniden başvurabilecek.
Başvurunun OSB tarafından uygun bulunması ve Bakanlığın onay vermesi halinde aynı parsel, yeniden ilana çıkarılmadan eski katılımcısına tahsis edilebilecek. Bu işlemde eski tahsis bedeli değil, güncel bedel esas alınacak.
Yeniden tahsis edilen parseller için ilgili hüküm kapsamında Bakanlık tarafından ilave süre uzatımı verilmeyecek. Bu koşulun yeni tahsis sözleşmesine yazılması gerekecek.
SÜRE UZATIMI BAŞVURUSU DEVAM EDENLERE GÜVENCE
Resmî metinde yer alan bir başka değişiklik, yatırım süresi uzatma başvurusu değerlendirilirken tahsisi iptal edilen şirketleri ilgilendiriyor.
Bakanlık tarafından incelenen süre uzatımı talebi sonradan uygun bulunursa, bu süreçte OSB yönetiminin aldığı tahsis iptali kararı belirli koşullarla hükümsüz sayılabilecek.
Bunun için süre uzatımı talebinin Bakanlıkça kabul edilmesi ve kararın uygulanmasına engel hukuki veya fiili bir durum bulunmaması gerekiyor. Düzenleme, başvurusu sonuçlanmadan tahsis iptaliyle karşılaşan yatırımcılar açısından önem taşıyor.
İŞ YERİ RUHSATLARINDA ELEKTRONİK İMZA ZORUNLU
Organize sanayi bölgelerinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının düzenlenme biçimi de değiştirildi. Yönetmeliğin 42'nci maddesine eklenen hükümle ruhsatların çevrim içi sistem üzerinden elektronik ortamda imzalanması zorunlu hale geldi.
Bu değişiklik, OSB yönetimlerinin ruhsat işlemlerinde elektronik imza kullanmasını gerektiriyor. Düzenleme, ruhsat başvurularının tüm aşamalarının otomatik olarak sonuçlandırılacağı anlamına gelmiyor.
SANAYİ PARSELLERİNİN KİRALANMASINDA YENİ İSTİSNA
Yönetmeliğin 63'üncü maddesinde yapılan değişiklikle sanayi parsellerinin kiralanmasına ilişkin özel bir istisna oluşturuldu.
Parselin tahsis aşamasında katılımcı ile kiracının birlikte başvuru yapması ve kiralama durumunun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi halinde, yönetmeliğin 63'üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendindeki şart aranmayacak.
Bu istisna, bütün kiralama koşullarının kaldırıldığı anlamına gelmiyor. Uygulamadan yararlanmak isteyen işletmelerin ortak başvuru ve sözleşmede belirtme şartlarını karşılaması gerekiyor.
SANAYİ ARSALARINDA ÜST HAKKI DÜZENLEMESİ
Yönetmeliğe eklenen 63/A maddesiyle organize sanayi bölgelerindeki parseller üzerinde üst hakkı kurulmasına ilişkin esaslar da belirlendi.
OSB mülkiyetindeki tahsisli parsellerde, tahsis hakkı sahibinin bildirdiği ve OSB yönetim kurulunun uygun gördüğü kişi veya kuruluşlar lehine belirli alanlarda üst hakkı kurulabilecek.
Ancak bu hak bağımsız ve sürekli nitelikte olmayacak, başka kişilere devredilemeyecek ve süresi parselin tahsis süresini aşamayacak. Üst hakkının kurulması, asıl tahsis sahibinin mevzuattan ve sözleşmeden kaynaklanan sorumluluklarını ortadan kaldırmayacak.
Ayrıca üst hakkı sahibinin yönetmeliğe aykırı işlemlerinden tahsis sahibi de birlikte sorumlu tutulabilecek. Tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilen parsellerde ise mülkiyet katılımcıya geçmeden önce bu düzenleme uygulanamayacak.
ALANYA'DAN ANTALYA OSB'YE YATIRIM YAPACAKLARI DA İLGİLENDİRİYOR
Düzenleme yalnızca Döşemealtı'ndaki mevcut sanayi kuruluşlarını kapsamıyor. Alanya ve Gazipaşa'da faaliyet gösterip Antalya OSB'de yeni üretim tesisi kurmayı veya sanayi parseli edinmeyi planlayan şirketlerin de tahsis başvurularında yeni hükümleri dikkate alması gerekiyor.
Özellikle ortaklı yatırım yapacak şirketler açısından hisse değişikliği sınırı, parselin kiralanması ve yatırımın tamamlanma süresi önem taşıyor. Yönetmelik, yatırımcıların yalnızca arsa bedelini değil, tahsis sözleşmesindeki yükümlülüklerini de değerlendirmesini gerektiriyor.
YENİ KURALLAR NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRDİ?
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan değişiklik yönetmeliğinin 9'uncu maddesi, düzenlemenin yayımlandığı tarihte yürürlüğe gireceğini belirtiyor. Buna göre yeni hükümler 6 Kasım 2026 itibarıyla yürürlüğe girdi.
Yeni kuralların dayanağı, 2 Şubat 2019 tarihli ve 30674 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği. Son değişiklikle bu yönetmeliğin arsa tahsisi, ön tahsis, ruhsat, kiralama ve üst hakkına ilişkin hükümleri güncellendi.
Sanayiciler, düzenlemenin tam metnine 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'nin https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/11/20261106-1.htm adresinden ulaşabiliyor.
