Konut ve arsa satışında 5 yıl detayı hayati önem taşıyor. Süre dolmadan yapılan satışlarda değer artışı kazancı doğuyor, beyan etmeyenlere ceza uygulanıyor.
Ev, arsa ve benzeri gayrimenkul satışından gelir elde edenleri yakından ilgilendiren 5 yıl kuralı yeniden gündemde. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir taşınmazın edinim tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satılması halinde ortaya çıkan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak vergilendiriliyor.
Birçok tapu sahibi bu süreyi gözden kaçırdığı için beyanname vermiyor. Sonrasında ise vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faiziyle karşı karşıya kalabiliyor.
BEYANNAME 1 MART’TA BAŞLIYOR
2025 yılı içinde 5 yıllık süre dolmadan konut veya arsa satışı yapanlar, elde ettikleri kazancı Mart 2026 döneminde yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirmek zorunda. Hesaplanan vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödeniyor.
Beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda ise hem vergi cezası hem de gecikme faizi uygulanıyor.
5 YIL SÜRESİ NASIL HESAPLANIYOR?
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esas alınarak hesaplanıyor. Örneğin Şubat 2022’de alınan bir taşınmaz, Şubat 2027 dolmadan satılırsa değer artışı kazancı doğuyor.
Bu vergi sadece klasik satışta değil; taşınmazın bedel karşılığı devri, takası (trampa), kamulaştırılması ya da şirkete sermaye olarak konulması halinde de gündeme geliyor.
MİRASLA EDİNİLENLERDE DURUM FARKLI
Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Bu ayrıntı çoğu kişi tarafından bilinmiyor.
ENDEKSLEME YÖNTEMİ NASIL UYGULANIYOR?
Vergi hesaplanırken satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan esas alınmıyor. Alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranına göre güncelleniyor. Artış oranı yüzde 10’un üzerindeyse endeksleme uygulanıyor.
Bu nedenle yüksek enflasyon dönemlerinde kağıt üzerinde kazanç var gibi görünse de, endeksleme sonrası vergi doğmayabiliyor.
ÖRNEK HESAPLAMA
Alış tarihi: Şubat 2022
Alış bedeli: 3.200.000 TL
Satış tarihi: Eylül 2025
Satış bedeli: 6.500.000 TL
Şubat 2022 Yİ-ÜFE: 1.150
Ağustos 2025 Yİ-ÜFE: 3.220
Artış oranı yaklaşık yüzde 180 olduğu için endeksleme uygulanıyor.
Endekslenmiş maliyet:
3.200.000 × (3.220 / 1.150) ≈ 8.960.000 TL
Bu örnekte satış bedeli endekslenmiş maliyetin altında kaldığı için vergi doğmuyor.
VERGİ DOĞAN SENARYO
Aynı taşınmazın 9.500.000 TL’ye satıldığını varsayalım:
Satış bedeli: 9.500.000 TL
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Kazanç: 540.000 TL
Bu tutar gelir vergisi tarifesine göre artan oranlı şekilde vergilendiriliyor. Yaklaşık yüzde 15 ile yüzde 40 arasında değişen dilimlere göre vergi hesaplanıyor. Örneğin ortalama yüzde 20 dilimden hesaplandığında yaklaşık 108.000 TL gelir vergisi çıkabiliyor.
Bu tutar mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödeniyor.
Özellikle yüksek bedelli satışlarda ortaya çıkabilecek vergi tutarı ciddi seviyelere ulaşabiliyor. Satış öncesinde süre ve endeksleme hesabının dikkatle incelenmesi gerekiyor. Küçük bir tarih farkı bile on binlerce liralık vergi anlamına gelebiliyor. Ve çoğu kişi bunu satıştan sonra öğreniyor.