Türkiye’de gayrimenkul satışlarında yıllardır tartışılan “satışı düşük gösterme” yöntemi için 1 Ocak’tan itibaren daha sıkı bir denetim süreci başlıyor. Tapu devirlerinde rayiç bedel ya da rayiç bedelin biraz üzerinde fiyat beyan edilerek denetimden kaçılmasına karşı uygulama değişiyor. Hedef, işlemlerin gerçek değer üzerinden yapılması.
RAYİÇ BEDELLE GÖSTERİLEN SATIŞ, HARCI DÜŞÜRÜYORDU
Uygulamanın arka planında, satış bedeli düşük gösterildiğinde tapu harcının da ciddi biçimde azalması yatıyor. Örneğin gerçek satış bedeli 10 milyon lira olan bir konutun, rayiç bedel üzerinden 3 milyon liradan devredilmesi halinde ödenmesi gereken harç tutarı büyük ölçüde düşüyor. Bu tür beyanların kamu gelirlerinde kayıp oluşturduğu ifade ediliyor.
RAYİÇ DEĞERLER 2026’DA DA PİYASANIN ALTINDA KALABİLİR
Belediyelerden alınan rayiç değer belgelerindeki tutarların, 2026 yılında da birçok bölgede gerçek satış bedellerinin altında kalacağı belirtiliyor. Ancak yeni dönemde satış bedelinin bankacılık sistemi üzerinden aktarılması ve bu transferlerin denetime tabi tutulması, işlemlerde gerçek bedel üzerinden hareket edilmesini zorunlu hale getirecek.
BANKA TRANSFERİ TAPUDAKİ BEYANLA UYUŞMAK ZORUNDA
NTV’nin haberine göre; düzenleme yürürlüğe girdikten sonra tapuda satış işlemi yapılacak bir gayrimenkulde, alıcının satıcıya göndereceği tutarın satış bedeliyle uyumlu olması beklenecek. Bankalar, yapılan transferlere ilişkin belge ve açıklama isteyebilecek. Transfer tutarı tapuda beyan edilen bedelin altında kalırsa, işlemin “şüpheli işlem” kapsamında değerlendirilmesi gündeme gelebilecek.
Örnek olarak 2 Ocak 2026’da tapuda satış işlemi gerçekleşecek bir konutta, X satıcısının gerçek değer olan 10 milyon lirayı alacağı; Y alıcısının da 10 milyon lirayı X satıcısına göndermek zorunda kalacağı aktarılıyor. Bankaların, paranın karşılığı olan bedele dair belge ve açıklama talep edebilmesi nedeniyle, bunun aksi bir senaryonun mümkün olmayacağı belirtiliyor.
NAKİT ÖDEME DÜŞÜNCESİNE “RİSK” UYARISI
Yeni denetim sürecinde “nakit ödeme yaparım, kimse fark etmez” yaklaşımının risk oluşturabileceği ifade ediliyor. Bankadan yüksek tutarda nakit çekimlerinde paranın hangi amaçla kullanılacağının beyan edilmesi gerekebileceği; satıcının aldığı nakdi daha sonra finansal sisteme dahil etmek istemesi halinde ise paranın kaynağına ilişkin açıklama ve belge istenebileceği kaydediliyor. Gerekli görülen durumlarda talep edilen bilgi ve belgelerin MASAK’a iletilebileceği belirtiliyor.
ALANYA’DAKİ ALIM-SATIMLAR DA YAKINDAN İZLENİYOR
Türkiye genelinde devreye girecek bu uygulama, Alanya’da konut ve arsa alım-satımı yapanları da yakından ilgilendiriyor. Tapuda beyan edilen bedel ile bankadan yapılan ödemenin uyumlu olması beklentisi, yeni yılda gayrimenkul satışlarında “gerçek bedel” tartışmasını daha da büyütecek.