Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, her zaman ortak bir irade ile yönetilebileceği anlamına gelmez. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda veya paylı mülkiyete konu mallarda ortaklar arasında yaşanan anlaşmazlıklar, zamanla ciddi hukuki uyuşmazlıklara dönüşebilir. Türk hukukunda bu uyuşmazlıkların çözümünde başvurulan temel yollardan biri, ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Taşınmaz ortaklığından kaynaklanan uyuşmazlıklar, ülkemizde özellikle mirasın paylaşılması sırasında sıkça karşımıza çıkıyor. Halk arasında “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası da tam bu noktada devreye giriyor.
Öncelikle belirtmek gerekir ki bu dava, bir tarafın haklı, diğer tarafın haksız ilan edilmesini amaçlamaz. Asıl amaç, birlikte mülkiyet ilişkisini hukuka uygun biçimde sona erdirmek ve her paydaşın hakkını almasını sağlamaktır. Bununla birlikte, davanın nasıl yürütüleceği, taşınmazın niteliği, tapu kayıtları, mirasçıların sayısı ve taraflar arasındaki ihtilaflar sonucun ne olacağını doğrudan etkiler.
İlk adım mahkeme değil, arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi davası açmak isteyenlerin öncelikle bilmesi gereken husus, dava öncesinde arabuluculuğa başvurmanın zorunlu olduğudur.
Başka bir ifadeyle, taraflar arasında anlaşmazlık bulunması halinde doğrudan dava açılması yeterli değildir. Önce arabuluculuk sürecinin usulüne uygun biçimde tamamlanması gerekir.
Davada bütün paydaşların bulunması neden önemlidir?
Ortaklığın giderilmesi davalarını diğer birçok hukuk davasından ayıran önemli özelliklerden biri, davanın iki taraflı bir yapıya sahip olmasıdır. Davayı açan kişi de davalı konumundaki paydaşlar da sonuçtan etkilenir. Bu nedenle mahkeme, ortaklığın sona erdirilmesine karar verirken ilgili bütün paydaşların davada yer almasını sağlamak zorundadır.
Mahkeme taşınmazı nasıl paylaştırır?
Bütün tarafların davada yer alması ve gerekli usul işlemlerinin tamamlanmasının ardından mahkeme, ortaklığın hangi yöntemle giderilebileceğini değerlendirir. Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca temel olarak iki yöntem söz konusudur: aynen taksim ve satış yoluyla paylaşma.
1. Aynen taksim: Taşınmazın bölünerek paylaşılması
Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara ayrı ayrı verilmesidir. Örneğin geniş bir arazinin, hukuki ve teknik koşulların elvermesi halinde, paydaşların haklarına uygun parsellere ayrılması mümkündür.
Ancak her taşınmazın bölünmesi mümkün değildir. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, kadastro özellikleri, paydaş sayısı ve pay oranları birlikte değerlendirilmelidir. Tarım arazilerinde asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve bölünemezlik hükümleri de belirleyici olabilir. İmar mevzuatı bakımından ifraz koşullarının karşılanması da gerekebilir.
Üstelik bölünme teknik olarak mümkün olsa bile, taşınmazın önemli ölçüde değer kaybına uğrayacak olması satış yoluyla paylaşmayı gündeme getirebilir. Bu nedenle aynen taksim konusunda yalnızca metrekare hesabı yapılması yeterli değildir; hukuki ve ekonomik koşullar birlikte incelenmelidir.
2. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi halinde önemli bir değer kaybı ortaya çıkacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Örneğin tek bir apartman dairesinin üç mirasçı arasında fiziksel olarak bölünmesi çoğunlukla mümkün değildir. Benzer şekilde, imar koşulları nedeniyle ayrı parsellere bölünemeyen bir arsa bakımından da satış seçeneği gündeme gelebilir.
Satış kararı verilmesi, taşınmazın hemen el değiştireceği anlamına gelmez. Öncelikle kararın kesinleşmesi, ardından satış işlemlerinin ilgili mevzuata uygun şekilde yürütülmesi gerekir.
Keşif ve bilirkişi raporu: Taşınmazın gerçek durumu ortaya çıkarılır
Mahkeme, taşınmazın paylaşılma imkanını ve değerini belirlemek amacıyla keşif yapılmasına karar verebilir. Keşif sırasında taşınmazın fiili durumu incelenir; gerekli görüldüğünde gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi, harita ve kadastro mühendisi veya ilgili diğer uzmanlardan yararlanılır.
Bilirkişi raporunda taşınmazın yüzölçümü, konumu, imar durumu, kullanım biçimi, ekonomik değeri ve aynen taksimin mümkün olup olmadığı gibi hususlar değerlendirilir. Özellikle taşınmazın değerinin yüksek olduğu dosyalarda bilirkişi raporunun dikkatle incelenmesi gerekir. Çünkü bu aşamada yapılacak değerlendirmeler, hem aynen taksim hem de satış yoluyla paylaşmanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Taşınmazı kullanan paydaşın durumu ne olur?
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, ortaklardan birinin taşınmazı tek başına kullanmasıdır. Diğer paydaşlar taşınmazdan yararlanamadıklarını ileri sürerek haklarının ihlal edildiğini düşünebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi hedefler. Ancak taşınmazın geçmişteki kullanımından doğan kira alacağı, ecrimisil veya benzeri talepler her durumda bu davanın kendiliğinden çözülen bir parçası değildir. Bu tür taleplerin hukuki dayanağı ve koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.
Ayrıca, ortaklardan birinin taşınmazda oturması ya da taşınmazı fiilen kullanması, diğer paydaşların ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkını kural olarak ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, kanundan veya hukuki işlemlerden kaynaklanan özel sınırlamalar somut olayın özelliklerine göre incelenmelidir.
Son söz: Mülkiyet hakkı ve paydaşlar
Miras kalan bir taşınmazın paylaşılması, çoğu zaman yalnızca hukuki bir mesele değildir. İşin içinde yılların hatıraları, aile bağları, ekonomik beklentiler ve kişisel anlaşmazlıklar bulunur. Bu nedenle taraflar bazen taşınmazın gerçek değerini veya uygulanabilecek hukuki çözüm yollarını değerlendirmek yerine, geçmişte yaşanan sorunlar üzerinden hareket edebilirler.
Oysa ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı bir paydaşı cezalandırmak değil, mülkiyet ilişkisini sona erdirerek herkesin hakkını korumaktır.
Unutulmamalıdır ki bir taşınmaz üzerinde ortak olmak, o ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez. Hukuk, şartları oluştuğunda ortaklığın sona erdirilmesine imkan tanır. Önemli olan, bu hakkı kullanırken hem usul kurallarına hem de bütün paydaşların hukuken korunması gereken menfaatlerine uygun hareket etmektir.
