Evini daha kullanışlı hale getirmek için balkonunu camla kapatmayı düşünen kiracıları önemli hukuki sorumluluklar bekliyor. Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ev sahibinin izni tek başına yeterli olmayabiliyor. Yargıtay'ın 23 Mart 2026 tarihli kararı da mimari projeye aykırı balkon kapatma işlemlerinin mahkeme kararıyla kaldırılabileceğini ortaya koydu.
KİRACILAR CAM BALKON YAPTIRABİLİR Mİ?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi, kiracıların konutta yapabilecekleri yenilik ve değişiklikleri düzenliyor. Buna göre kiracılar, ev sahibinin yazılı rızasını almadan kiraladıkları taşınmazda değişiklik yapamıyor. Balkonun cam sistemle kapatılması da niteliğine göre bu kapsamda değerlendirilebiliyor.
Ev sahibinden yazılı izin alınması, işlemin bütün hukuki şartlarının karşılandığı anlamına gelmiyor. Balkonun kapatılması binanın dış cephesini, ortak alanlarını veya onaylı mimari projesini etkiliyorsa kat mülkiyeti ve imar mevzuatındaki kuralların da dikkate alınması gerekiyor.
APARTMANDA CAM BALKON İÇİN KAÇ KİŞİNİN İZNİ GEREKİYOR?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre kat malikleri, binanın mimari durumunu ve sağlamlığını korumakla yükümlü. Aynı madde, ortak yerlerde yapılacak belirli inşaat, onarım ve tesisler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını şart koşuyor.
Bu düzenleme, ortak alanları etkileyen balkon kapatma uygulamalarında önem taşıyor. Örneğin 20 bağımsız bölümün bulunduğu ve her bölümün ayrı bir kat malikine ait olduğu apartmanda, söz konusu çoğunluğun gerektiği bir işlem için 16 kat malikinin yazılı onayı gerekiyor. Bununla birlikte her cam balkon uygulamasında otomatik olarak beşte dört çoğunluğun yeterli olduğu söylenemiyor. İşlemin niteliği, mimari projeye uygunluğu ve diğer yasal koşullar ayrıca değerlendiriliyor.
YARGITAY'DAN CAM BALKON İÇİN ÖNE ÇIKAN KARAR
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 23 Mart 2026 tarihli, 2025/9753 Esas ve 2026/4726 Karar sayılı dosyasında, İstanbul'daki bir apartmanda balkonun camla kapatılması nedeniyle açılan dava incelendi.
Dava dilekçesinde, onaylı mimari projede balkon olarak gösterilen bölümün camla kapatılarak dairenin iç kısmına dahil edildiği, uygulamanın yönetim planına aykırı olduğu ve kat malikleri kurulundan gerekli kararın alınmadığı ileri sürüldü. Davacı taraf, yapılan değişikliğin kaldırılarak taşınmazın projeye uygun hale getirilmesini istedi.
Davalı kat maliki ise balkonuna kötü hava koşullarından korunmak amacıyla açılır kapanır ve sökülebilir cam paneller taktırdığını savundu. Uygulamanın binanın taşıyıcı sistemine zarar vermediğini, ortak alanlara müdahale oluşturmadığını ve daireye ilave kullanım alanı kazandırmadığını belirterek davanın reddini talep etti.
MAHKEME BALKONUN ESKİ HALİNE GETİRİLMESİNE KARAR VERDİ
İstanbul 20. Sulh Hukuk Mahkemesi, yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verdi. Kararın istinafa taşınması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin hükmünü uygun buldu.
İstinaf incelemesinde, taşınmazın tapu kaydı, yönetim planı ve mimari projesinin dosyaya getirildiği, uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapıldığı belirtildi. Bilirkişi raporunda projeye aykırılıkların ve bunların nasıl giderilebileceğinin tespit edildiği kaydedildi.
Dosyanın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 23 Mart 2026 tarihinde davalının itirazlarını reddederek Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy birliğiyle onadı. Böylece söz konusu uyuşmazlıkta balkonun eski haline getirilmesine yönelik karar kesinleşti.
SÖKÜLEBİLİR CAM BALKONLAR DA HUKUKİ SORUN OLUŞTURABİLİYOR
Yargıtay kararında öne çıkan ayrıntılardan biri, davalının cam panellerin hareketli ve sökülebilir olduğunu savunmasına rağmen eski hale getirme kararının onanması oldu. Bu durum, cam balkon sisteminin sökülebilir olmasının tek başına uygulamayı hukuka uygun hale getirmediğini gösteriyor.
Karar, bütün cam balkon sistemlerinin yasaklandığı anlamına gelmiyor. Hukuki değerlendirmede balkonun mevcut mimari projedeki durumu, yapılan değişikliğin kapsamı, ortak alanlara etkisi ve gerekli izinlerin bulunup bulunmadığı belirleyici oluyor.
EV SAHİBİ İZİN VERDİYSE MASRAFLARI KİM ÖDEYECEK?
Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi, kiracıların yaptırdığı değişikliklerin kira ilişkisi sona erdiğinde nasıl değerlendirileceğine ilişkin de hükümler içeriyor. Kanuna göre değişikliğe rıza gösteren ev sahibi, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taşınmazın eski durumuyla teslim edilmesini isteyemiyor.
Aynı düzenleme uyarınca kiracı, aksine yazılı anlaşma bulunmadığı sürece ev sahibinin izniyle yaptığı değişiklik nedeniyle taşınmazda oluşan değer artışının karşılığını talep edemiyor. Bu nedenle cam balkon yaptırılmadan önce masrafların kime ait olacağı ve kira sözleşmesi sona erdiğinde sistemin ne olacağı konusunda yazılı anlaşma yapılması önem taşıyor.
Ev sahibiyle yapılan anlaşma ise kat mülkiyeti veya imar mevzuatına aykırı bir uygulamayı kendiliğinden hukuka uygun hale getirmiyor. Diğer kat maliklerinin hakları ve onaylı mimari projeden kaynaklanan yükümlülükler geçerliliğini koruyor.
ALANYA'DA CAM BALKON YAPTIRACAKLAR NELERE DİKKAT ETMELİ?
Alanya'da özellikle apartman ve site dairelerinde balkonlarını kış aylarında da kullanmak isteyen kiracılar için aynı yasal hükümler geçerli. Cam balkon yaptırmayı planlayanların yalnızca ev sahibiyle anlaşması değil, binanın yönetim planını ve onaylı mimari projesini de incelemesi gerekiyor.
Uygulama öncesinde ilgili belediyenin imar biriminden yapılacak işlemin ruhsat veya proje değişikliği gerektirip gerektirmediği öğrenilebilir. Apartman ya da site yönetiminden mevcut kat malikleri kurulu kararlarının sorulması da sonradan yaşanabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kat maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin kuralların kiracılar için de geçerli olduğunu düzenliyor. Dolayısıyla kiracılar, oturdukları dairenin kendilerine ait olmamasını gerekçe göstererek apartmanın ortak alanlarına ve yönetim planına ilişkin yükümlülüklerden muaf tutulmuyor.
Cam balkon yaptırmadan önce ev sahibinden yazılı izin alınması, mimari projenin kontrol edilmesi, gerekli kat maliki onaylarının tamamlanması ve belediye mevzuatına uygunluğun araştırılması gerekiyor. Bu şartlar değerlendirilmeden yapılan değişiklikler, eski hale getirme taleplerine ve taraflar arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açabiliyor.
