Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında kiracı ve ev sahiplerini ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, yeni kira dönemi başlamadan sözleşmesini yasal süresinde sonlandırarak evi tahliye eden kiracının, konusuz kalan kira tespit davasının yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağına hükmetti. Karara göre bu koşullarda mahkeme masrafları kiraya veren tarafından karşılanacak.
YARGITAY KARARININ TARİHİ VE DOSYA NUMARASI BELLİ OLDU
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15 Haziran 2026 tarihli, 2026/2389 esas ve 2026/3804 karar sayılı ilamı, bölge adliye mahkemeleri arasında kira tespit davalarının yargılama giderlerine ilişkin ortaya çıkan görüş ayrılığını giderdi.
Uyuşmazlık, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan dava devam ederken kiracının yeni kira dönemi başlamadan taşınmazı boşaltması durumunda mahkeme giderleri ve vekâlet ücretinden hangi tarafın sorumlu olacağı konusunda yaşandı.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin kararları arasında farklılık bulunması üzerine konu Yargıtay'a taşındı.
ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNİN KARARI DA İNCELENDİ
Yargıtay'ın değerlendirdiği dosyalar arasında Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin daha önce verdiği karar da yer aldı. Antalya'daki mahkeme, kira bedelinin belirlenmesi istenen dönem başlamadan taşınmazın tahliye edilmesi ve kiracının davanın açılmasına sebebiyet verdiğinin kanıtlanamaması durumunda yargılama giderlerinin ev sahibine yüklenmesi gerektiği yönünde hüküm kurmuştu.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya'daki mahkemelerin farklı uygulamalarını inceleyerek kiracının sözleşmeyi yenilememe hakkını esas alan bir değerlendirme yaptı. Yüksek Mahkeme, yasal hakkını kullanarak taşınmazdan ayrılan kiracının yalnızca bu nedenle dava masraflarından sorumlu tutulamayacağını belirledi.
KİRACI EVİ BOŞALTIRSA MAHKEME MASRAFLARINI KİM ÖDEYECEK?
Karara göre ev sahibinin gelecek kira dönemi için kira tespit davası açması, kiracının sözleşmesini sona erdirme hakkını ortadan kaldırmıyor. Kiracı, sözleşmesini usulüne uygun şekilde sonlandırarak kira bedelinin belirlenmesi istenen yeni dönem başlamadan taşınmazı tahliye ederse dava konusuz kalıyor.
Yargıtay, böyle bir durumda kiracının davanın açılmasına sebebiyet verdiğinin kabul edilemeyeceğini belirtti. Bu nedenle yargılama giderlerinin kiracıya yüklenmesi yerine kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğine karar verdi.
Ancak karar, kira tespit davası devam ederken evini boşaltan bütün kiracıların otomatik olarak mahkeme masraflarından kurtulacağı anlamına gelmiyor. Belirleyici olan, davanın hangi kira dönemi için açıldığı, sözleşmenin usulüne uygun sona erdirilip erdirilmediği ve tahliyenin hangi tarihte gerçekleştiği.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesi amacıyla her zaman dava açılabiliyor. Bununla birlikte mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, dava açma ve bildirim sürelerine bağlı olarak değişiyor.
Kanuna göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlıyor. Aynı süre içerisinde kiracıya kira artışı konusunda yazılı bildirim yapılmış olması halinde de yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabiliyor.
Kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması durumunda ise yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira bedeli, ilgili dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabiliyor.
KİRACININ SÖZLEŞMEYİ YENİLEMEME HAKKI BULUNUYOR
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin sona ermesine ilişkin düzenlemeleri içeriyor. Buna göre kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılıyor.
Kiracının sözleşmeyi yenilemek istememesi halinde bu süreye uygun hareket etmesi gerekiyor. Kanunun 348. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunlu tutuluyor.
Yargıtay'ın kararında da kiracının kanundan kaynaklanan sözleşmeyi yenilememe hakkını kullanmasının, tek başına davanın açılmasına sebebiyet verme olarak değerlendirilemeyeceği vurgulandı.
EV SAHİPLERİ İÇİN KARAR NE ANLAMA GELİYOR?
Karar, özellikle yeni kira dönemi başlamadan önce kira bedelinin artırılması amacıyla dava açmayı planlayan ev sahiplerini ilgilendiriyor. Ev sahibi, kira tespit davası açma hakkına sahip olsa da kiracının sözleşmeyi yenilemeden taşınmazdan ayrılması halinde davanın konusuz kalması ve yargılama giderlerinin kendisine yüklenmesi ihtimaliyle karşılaşabiliyor.
Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerinin, kira artışına ilişkin hükümlerin ve taraflar arasında yapılmış yazılı bildirimlerin değerlendirilmesi önem taşıyor.
Öte yandan Yargıtay'ın kararı, kira tespit davalarının tamamında masrafların ev sahibine ait olacağı şeklinde yorumlanmamalı. Kiracının yeni kira döneminde taşınmazı kullanmaya devam ettiği veya davanın farklı koşullarda konusuz kaldığı uyuşmazlıklarda yargılama giderleri somut olayın özelliklerine göre değerlendiriliyor.
TAHLİYE TARİHİ VE YAZILI BİLDİRİM ÖNEM TAŞIYOR
Kira sözleşmesini yenilemeden taşınmazdan ayrılmayı planlayan kiracıların, fesih bildirimini kanunda belirtilen süreye uygun ve yazılı şekilde yapması gerekiyor. Bildirimin karşı tarafa ulaştığının belgelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşıyor.
Ayrıca taşınmazın fiilen boşaltılması ile anahtarın kiraya verene teslim edilmesi süreçlerinin belgelendirilmesi de tahliye tarihine ilişkin anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabiliyor.
Kira tespit davasının devam ettiği durumlarda tahliye tarihini gösteren belgelerin mahkemeye sunulması, davanın konusuz kalıp kalmadığının ve yargılama giderlerinden hangi tarafın sorumlu olacağının değerlendirilmesi açısından önem taşıyor.
YARGILAMA GİDERLERİ HANGİ KURALA GÖRE BELİRLENİYOR?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 331. maddesi, dava konusuz kaldığında yargılama giderlerinin nasıl belirleneceğini düzenliyor. Buna göre mahkeme, davanın açıldığı tarihte tarafların haklılık durumunu değerlendirerek yargılama giderleri hakkında karar veriyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de kararında bu düzenlemeyi dikkate aldı. Kiracının henüz başlamamış yeni kira dönemi için sözleşmeyi sürdürmek zorunda olmadığına işaret edilerek yasal hakkını kullanmasının kendisini yargılama giderlerinden sorumlu hale getirmeyeceği sonucuna ulaşıldı.
Yüksek Mahkeme, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığını bu doğrultuda gidererek 15 Haziran 2026 tarihinde oy birliğiyle kesin karar verdi. Dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine ve kararın ilgili hukuk dairelerine bildirilmesine hükmedildi.
