İstanbul'un Beyoğlu ilçesinde ev sahibinin aylık 4 bin 250 liralık kirayı 25 bin liraya yükseltmek amacıyla açtığı dava reddedildi. Oyuncu Yılmaz Bayraktar ile ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıkta mahkeme, kira uyarlama talebini kabul etmedi.
4 BİN 250 LİRALIK KİRAYI 25 BİN LİRAYA ÇIKARMAK İSTEDİ
İstanbul Beyoğlu'nda 2021 yılından bu yana kiracı olarak yaşayan oyuncu Yılmaz Bayraktar, ev sahibi Jörg S. ile kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşadı. Aylık 4 bin 250 lira kira ödeyen Bayraktar'dan, bölgedeki konut fiyatlarının yükseldiği gerekçesiyle 25 bin lira talep edildi.
Ev sahibinin istediği yeni kira bedeli, mevcut tutarın yaklaşık 5,9 katına karşılık geldi. Talep edilen artış miktarı 20 bin 750 lira olurken, zam oranı yaklaşık yüzde 488 olarak hesaplandı. Bayraktar, söz konusu artışın makul olmadığını belirterek talebi kabul etmedi.
EV SAHİBİ MAHKEMEYE BAŞVURDU
Taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması üzerine ev sahibi Jörg S., İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurdu. Dava dilekçesinde, mevcut kira bedelinin bölgedeki güncel konut kiralarının oldukça altında kaldığı ileri sürüldü.
Bayraktar ise savunmasında, talep edilen yüksek artışın haklı bir gerekçeye dayanmadığını belirtti. Tarafların avukatlarının katıldığı karar duruşmasında mahkeme, dosyadaki belgeleri ve savunmaları değerlendirdi.
MAHKEMEDEN EV SAHİBİNİN TALEBİNE RET
Mahkeme, ev sahibinin kira uyarlama talebini yerinde bulmayarak davanın reddine karar verdi. Böylece 4 bin 250 liralık kira bedelinin 25 bin liraya çıkarılması yönündeki hukuki girişim sonuçsuz kaldı.
Kararın gerekçeli metni ve kesinleşme durumuna ilişkin ayrıntılar kamuoyuna yansıyan haberlerde yer almadı. Bu nedenle kararın bütün kira uyuşmazlıkları açısından bağlayıcı bir emsal oluşturduğunu söylemek mümkün değil.
KİRA ARTIŞINDA 5 YIL KURALI NASIL UYGULANIYOR?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları düzenliyor. Mevzuata göre olağan sözleşme yenilemelerinde kira artışı, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre hesaplanan değişim oranını aşamıyor.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise farklı bir değerlendirme yapılabiliyor. Mahkeme, kira tespit davasında TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını, taşınmazın durumunu, çevredeki emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek yeni kira tutarını belirleyebiliyor.
Bu düzenleme, beş yılı dolduran her kiracının kirasının otomatik olarak piyasa seviyesine çıkarılacağı anlamına gelmiyor. Yeni bedelin belirlenmesinde taşınmazın özellikleri, emsal kiralar ve somut olayın koşulları önem taşıyor.
KİRA UYARLAMA DAVASI İLE KİRA TESPİT DAVASI AYNI DEĞİL
Beyoğlu'ndaki uyuşmazlıkta öne çıkan hukuki ayrıntılardan biri, davanın kira uyarlama talebi olarak aktarılması oldu. Türk hukukunda kira uyarlama davası ile kira bedelinin tespiti davası farklı hukuki koşullara dayanıyor.
Kira tespit davalarında Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri uygulanırken, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması taleplerinde aynı Kanun'un 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümleri gündeme gelebiliyor.
Uyarlama talebinde yalnızca bölgedeki kira fiyatlarının yükselmiş olması değil, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan koşulların hukuki etkisi de değerlendiriliyor. Mahkemenin hangi gerekçelerle ret kararı verdiğinin kesin olarak anlaşılabilmesi için gerekçeli kararın incelenmesi gerekiyor.
ALANYA'DAKİ EV SAHİPLERİ VE KİRACILARI DA İLGİLENDİRİYOR
İstanbul'da yaşanan kira anlaşmazlığı, Alanya ve Antalya'da uzun süredir aynı konutta yaşayan kiracılar ile kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kaldığını düşünen mülk sahipleri açısından da önem taşıyor.
Alanya'da da konut kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda ülke genelinde geçerli olan Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanıyor. Ev sahibinin tek taraflı olarak yüksek bir kira bedeli talep etmesi, kiracının bu tutarı kendiliğinden ödemek zorunda olduğu anlamına gelmiyor.
Kiracı ile mülk sahibi arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, sözleşmenin süresi ve uyuşmazlığın niteliğine göre yasal başvuru yolları değerlendirilebiliyor. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk hükümlerinin de dikkate alınması gerekiyor.
MAHKEMENİN BELİRLEDİĞİ KİRA NE ZAMAN GEÇERLİ OLUR?
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabiliyor. Bununla birlikte mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı tarihe ve kiracıya yapılan bildirimlere göre değişebiliyor.
Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılması, mahkemece belirlenecek bedelin ilgili dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi açısından önem taşıyor. Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunması halinde de kanunda ayrıca düzenlenen koşullar geçerli oluyor.
Beyoğlu'ndaki davanın reddedilmesi, kira artışlarına ilişkin bütün taleplerin mahkemeler tarafından reddedileceği anlamına gelmiyor. Her uyuşmazlık, kira sözleşmesi, talebin hukuki dayanağı ve dosyadaki deliller çerçevesinde ayrı ayrı değerlendiriliyor.
