Şarkıcı Oğuzhan Koç ile İstanbul Beşiktaş Levent’te 2019 yılından bu yana kiracı olarak oturduğu dairenin sahibi arasında yaşanan kira uyuşmazlığında mahkeme kararını verdi. Aylık 85 bin lira kira ödediği belirtilen Koç’un ev sahibi Güneş B., 2024 yılında kira bedelinin 350 bin liraya çıkarılmasını talep etti. Tarafların yeni kira tutarında anlaşamaması üzerine uyuşmazlık İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşındı.
Koç, mahkemeye sunduğu dilekçede kira bedelinde düzenli olarak artış yaptığını, ancak ev sahibinin talep ettiği 350 bin liralık bedelin taşınmaz için uygun olmadığını savundu. Dava kapsamında yapılan değerlendirmelerin ardından mahkeme, dairenin aylık kira bedelinin 324 bin lira olarak belirlenmesine hükmetti. Böylece 85 bin lira olarak ödenen kira, yargı kararıyla 324 bin liraya yükselmiş oldu.
BEŞ YILI AŞAN KİRALARDA EMSAL BEDELLER DEVREYE GİRİYOR
Kira tespit davalarında sözleşmenin süresi kritik önem taşıyor. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim yalnızca yıllık kira artış oranıyla bağlı kalmıyor. Yeni dönem kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yanı sıra kiralanan taşınmazın durumu, çevredeki emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi de dikkate alınabiliyor.
Bu nedenle kira tespit davası, her yıl yapılan olağan kira artışıyla aynı hukuki mekanizma olarak değerlendirilmiyor. İlk yıllardaki yenilemelerde kanundaki artış sınırı temel ölçütlerden biri olurken, beş yılı geçen kira ilişkilerinde taşınmazın güncel piyasa koşullarıyla arasındaki fark da incelemeye konu olabiliyor. Koç’un söz konusu dairede 2019’dan bu yana oturduğunun belirtilmesi ve ev sahibinin 2024 yılı için yeni bedel talep etmesi de uyuşmazlığı beş yıllık kira ilişkileri bakımından önemli hale getiriyor.
MAHKEME KİRA BEDELİNİ NASIL BELİRLİYOR?
Kira tespit davalarında mahkeme, yalnızca ev sahibinin talep ettiği rakamı veya kiracının ödemek istediği tutarı esas alarak karar vermiyor. Taşınmazın konumu, niteliği ve özellikleri ile aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira değerleri incelenebiliyor. Gerektiğinde bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması yapılarak taşınmazın boş şekilde yeniden kiraya verilmesi halinde sağlayabileceği bedel konusunda değerlendirme oluşturuluyor. Nihai kira bedeli ise dosyadaki deliller ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde hâkim tarafından belirleniyor.
Yargıtay kararlarında da uzun süredir aynı taşınmazda bulunan kiracının durumu kira tespitinde dikkate alınan unsurlar arasında yer alıyor. Uygulamada “eski kiracı indirimi” veya “hakkaniyet indirimi” olarak anılan değerlendirmeyle, bilirkişinin belirlediği serbest piyasa bedelinin doğrudan uygulanması yerine mevcut kira ilişkisinin devam ediyor olması da hesaba katılabiliyor. Ancak uygulanacak yöntemin ve nihai tutarın her dosyanın özelliklerine göre mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekiyor.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK SÜRECİ
Türkiye’de kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü için dava açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması dava şartları arasında bulunuyor. Tarafların arabuluculuk görüşmelerinde anlaşması halinde uyuşmazlık mahkemeye taşınmadan çözülebiliyor; anlaşma sağlanamaması durumunda ise gerekli son tutanakla birlikte yargı yoluna başvurulabiliyor. Bu sistem kira bedeli, tahliye ve kira ilişkisinden doğan çeşitli uyuşmazlıklarda tarafların öncelikle uzlaşma zemini aramasını amaçlıyor.
LEVENT’TEKİ KONUT PİYASASI DA DOSYANIN ARKA PLANINDA
Davanın konusu olan taşınmazın bulunduğu Levent, İstanbul’un iş ve yaşam merkezlerinin yoğunlaştığı bölgeler arasında yer alıyor. Beşiktaş ilçesindeki bölgenin ulaşım bağlantıları, iş merkezlerine yakınlığı ve konut talebi, kiralık taşınmazların piyasa değerlerini etkileyen unsurlar arasında bulunuyor. Bununla birlikte bir bölgedeki ilan fiyatları tek başına kira tespitinde kesin ölçüt oluşturmuyor; karşılaştırılan taşınmazların konum, büyüklük, bina yaşı, kullanım niteliği ve diğer fiziksel özelliklerinin de benzer olması önem taşıyor.
TARAFLARIN BELGELERİNİ SAKLAMASI ÖNEM TAŞIYOR
Uzmanlar, kira bedeli konusunda uyuşmazlık yaşayan kiracı ve ev sahiplerinin kira sözleşmelerini, ödeme kayıtlarını, artışlara ilişkin yazışmaları ve varsa emsal olarak gösterilebilecek belgeleri muhafaza etmesinin önem taşıdığına öne çıkıyor. Kira tespitinde hangi dönemin esas alınacağı, davanın ne zaman açıldığı ve sözleşmedeki hükümler sonuç üzerinde etkili olabildiğinden, tarafların süreci mevzuata uygun biçimde yürütmesi gerekiyor. Oğuzhan Koç ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkta ise mahkemenin belirlediği aylık 324 bin liralık bedel, taraflar arasındaki 350 bin liralık talep ile 85 bin liralık mevcut kira arasındaki anlaşmazlığın yargı kararıyla sonuçlanmasını sağladı.
