Madrid kent merkezinde 1956'da babasının imzaladığı kira sözleşmesinin ardından yaklaşık 70 yıldır aynı evde yaşayan Mari Carmen'in tahliye edilmesi, İspanya'da konut ve kira politikalarını yeniden gündemin merkezine taşıdı. Binanın 2018'de gayrimenkul yatırım şirketi Urbagestion'ın mülkiyetine geçmesinin ardından başlayan hukuki uyuşmazlıkta Mari Carmen, eski kira sözleşmesine bağlı olarak yaptığı ödemeleri sürdürdü ancak daha sonra çok daha yüksek bir kira talebiyle karşı karşıya kaldı. Taraflar arasındaki anlaşmazlığın yargıya taşınmasının ardından verilen tahliye kararı, polis eşliğinde uygulandı. İspanyol basınındaki güncel haberler de tahliyenin uzun süren bir hukuki ihtilafın ardından gerçekleştiğini aktardı.
TAHLİYE SONRASI PROTESTOLAR BÜYÜDÜ
Mari Carmen'in evinden çıkarılması, özellikle kiracı örgütleri ve konut hakkı savunucularının tepkisine yol açtı. Madrid'deki gösterilerde binlerce kişi sokaklara çıkarken protestolar İspanya'nın başka büyük kentlerine de yayıldı. Madrid'deki eylemin adreslerinden biri, Madrid Özerk Yönetimi tarafından satın alınmasının ardından tartışmaların odağına yerleşen Chamberí'deki taşınmazın önü oldu. Göstericiler Mari Carmen'in yeniden evine dönmesini talep ederken, bölgesel yönetimin konut politikalarını da protesto etti. Madrid'deki protestoya ilişkin EFE ve diğer İspanyol basın kuruluşları geniş katılımlı bir gösteri düzenlendiğini doğruladı.
Söz konusu taşınmaz, Madrid Özerk Yönetimine bağlı kamu şirketi tarafından 6,3 milyon avroya satın alınmış ve bölgesel yönetim tarafından geçici çalışma alanı olarak kullanılması planlanmıştı. Satın alma işleminin kamuoyunda tartışmaya yol açmasının ardından taşınmaz satış sürecine çıkarıldı. RTVE'nin aktardığına göre düzenlenen satış ihalesinde alıcı çıkmadı. Mari Carmen'in tahliyesinin ardından protestocuların bu taşınmazın önünde toplanması, iki ayrı konut tartışmasının aynı gösteride birleşmesine neden oldu.
ESKİ KİRA SÖZLEŞMELERİ NASIL İŞLİYOR?
Mari Carmen'in yaşadığı uyuşmazlığın merkezinde İspanya'da "renta antigua" olarak bilinen eski kira sözleşmeleri bulunuyor. İspanya'nın 1994 tarihli Kentsel Kiralamalar Yasası, 9 Mayıs 1985'ten önce imzalanmış ve yürürlükte kalmaya devam eden konut sözleşmeleri için özel geçiş hükümleri öngörüyor. Bu sözleşmeler günümüzdeki serbest piyasa kira kontratlarından farklı kurallara tabi olabiliyor; özellikle kiracının ölümünden sonra sözleşmenin eşe, çocuklara veya belirli koşulları sağlayan diğer yakınlara devredilmesi konusunda ayrıntılı sınırlamalar bulunuyor. Mevzuat, belirli durumlarda sonraki devirlere izin vermeyerek eski sözleşmelerin zaman içinde sona ermesini öngörüyor.
Bu nedenle eski kira davalarında yalnızca kiracının yıllardır aynı evde oturması veya kirayı düzenli ödemesi tek başına hukuki sonucu belirlemiyor. Sözleşmenin hangi tarihte imzalandığı, daha önce kaç kez devredildiği, devrin hangi aile ferdine yapıldığı ve geçiş hükümlerindeki şartların karşılanıp karşılanmadığı mahkemelerin değerlendirdiği temel unsurlar arasında yer alıyor. İspanya'da benzer nitelikteki eski kira uyuşmazlıklarında da davanın sonucu büyük ölçüde bu sözleşme zincirine göre şekilleniyor.
TAHLİYE SÜRECİNDE RESMİ MEKANİZMA NASIL İŞLİYOR?
Kira sözleşmesinin sona erdiğinin veya mülk sahibinin tahliye talebinin hukuken geçerli olduğunun kabul edilmesi halinde süreç mahkeme üzerinden ilerliyor. Kararın kesinleşmesinin ardından "lanzamiento" olarak adlandırılan fiili tahliye aşaması için tarih belirlenebiliyor. Kiracının ekonomik veya sosyal açıdan kırılgan durumda bulunması halinde ise sosyal hizmetlerin ve mahkemenin devreye girdiği ek koruma mekanizmaları bulunuyor. Bu mekanizmalar her tahliyeyi otomatik olarak durdurmuyor; kiracının durumu, mülk sahibinin statüsü ve ilgili düzenlemenin kapsamı ayrı ayrı değerlendiriliyor.
İspanya'da ekonomik ve sosyal açıdan kırılgan hanelere yönelik bazı tahliye korumaları 2026 sonuna kadar uzatılmış durumda. Resmi Gazete'de yayımlanan düzenleme, gerekli koşulların sağlandığı belirli tahliye ve evden çıkarma işlemlerinin geçici olarak askıya alınmasına imkan tanıyor. Bununla birlikte mevzuatta mülk sahibinin sahip olduğu konut sayısı dahil olmak üzere çeşitli istisnalar da bulunuyor. Dolayısıyla bu koruma, bütün kira uyuşmazlıkları için genel bir tahliye yasağı anlamına gelmiyor.
MADRID'DE KİRA PİYASASI ÜZERİNDEKİ BASKI ARTIYOR
Mari Carmen'in yaşadığı olay, İspanya'nın büyük kentlerindeki daha geniş konut tartışmasının da bir parçası. Madrid gibi nüfusun ve ekonomik faaliyetin yoğun olduğu merkezlerde eski ve düşük bedelli sözleşmelerle yeni piyasa koşullarında imzalanan sözleşmeler arasında önemli farklılıklar oluşabiliyor. Bu durum özellikle eski kiracıların bulunduğu binaların el değiştirmesi halinde hukuki ve ekonomik gerilimlere yol açabiliyor. İspanya Merkez Bankası da son çalışmalarında yeni yapılan kira sözleşmelerindeki fiyatların mevcut sözleşmelerdeki artışlardan daha hızlı yükseldiğine ve yeni kiralık konut arzının talebi karşılamakta zorlandığına öne çıkıyor.
BENZER DURUMLARDA HANGİ ADIMLAR ATILABİLİYOR?
Eski kira sözleşmelerine ilişkin bir tahliye riski ortaya çıktığında kiracılar açısından ilk kritik adım, sözleşmenin geçmişinin ve yapılan bütün devirlerin hukuki açıdan incelenmesi oluyor. Bunun yanında ekonomik veya sosyal kırılganlık bulunuyorsa belediye ya da bölgesel sosyal hizmet birimlerinden durum tespiti istenmesi, hukuki yardım alınması ve koşullar uygunsa mahkemeden tahliyenin geçici olarak durdurulmasının talep edilmesi mümkün. Tarafların yeni bir kira bedeli üzerinde uzlaşması, kamu kurumlarının alternatif konut sağlaması veya mülkün sosyal konut sistemine dahil edilmesine yönelik çözümler de uyuşmazlık mahkemeye ulaşmadan veya tahliye uygulanmadan önce değerlendirilebilecek seçenekler arasında yer alıyor.
KONUT TARTIŞMASI SİYASİ GÜNDEME TAŞINDI
Mari Carmen'in tahliyesinin ardından düzenlenen gösterilerde kiracı örgütleri, geçici koruma tedbirlerinin ötesine geçen daha kalıcı bir konut politikası talep etti. Tartışmanın bir tarafında yaşlılar, düşük gelirli kiracılar ve kırılgan haneler için daha güçlü tahliye korumaları ve uzun süreli kira güvencesi isteyen gruplar bulunurken, diğer tarafta mülkiyet hakkı ve kiralama piyasasının işleyişi konusunda daha sınırlı kamu müdahalesini savunan siyasi yaklaşımlar yer alıyor. İspanya'daki mevcut mevzuat ise bu iki alan arasında, sözleşme hakkı ile sosyal kırılganlık durumlarında uygulanabilecek geçici korumaları birlikte düzenleyen bir yapı oluşturuyor. Mari Carmen'in tahliyesi de bu hukuki dengenin özellikle eski kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda ne kadar tartışmalı hale gelebildiğini yeniden ortaya koydu.
