Merhaba, herkese iyi haftalar, bugün sizlere sıkça karşılaştığımız, hayatımızın herhangi bir döneminde konusuyla fiilen muhatap olduğumuz, bunun dışında her zaman da aile ve arkadaş sohbetlerinde konusu geçen ve yılan hikayesine dönen gayrimenkul davalarından bahsedeceğim.
Öncelikle Tapu İptali ve Tescili davalarından biraz bahsedeceğim. Daha sonrasında merak edilen bir konu olan zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasından bahsedeceğim.
Tapu iptali ve tescili davası, usulsüz, yolsuz ve hukuka aykırı olarak düzenlenen tapu kaydının usule uygun hale getirilmesi için açılan dava türüdür.
Hukukumuzda en çok karşılaşılan dava türleri tapu iptal ve tescil davalarıdır. Burada sizlere fiili kullanım (zilyetlik) nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasına ilişkin hususları anlatacağım.
Türk Medeni Kanununun 712. ve 713. maddeleri uyarınca zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir. Olağan zamanaşımı ile mülkiyet kazanma halleri;
T.M.K. 712. maddesi uyarınca ‘Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez’.
Bu nedenle taşınmazın mülkiyetinin olağan zaman aşımı ile kazanılabilmesi için tapu kayıtlı bir taşımaz olmalıdır. Bu arazi, arsa olabileceği gibi tapuya kayıtlı bağımsız bir hak da olabilir. Bu taşınmazın yolsuz olarak tescil edilmiş olması ve zilyetliğin iyi niyetle, davasız ve aralıksız 10 yıl sürmesi gerekir.
Malik görünen kişinin taşınmazın yolsuz olarak değil de geçerli bir hukuki sebebe dayanarak adına tescil edilmiş olduğunu bilmelidir. İyi niyetin şart olması nedeniyle bu hususun sorgulanması gerekir.
- Kamu malı niteliğindeki malların olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün olmayıp, özel mülkiyete konu edilebilecek taşınmaz olması gerekir.
- Tüm bu şartların tamamlanmasıyla birlikte dava açılmasına gerek olmaksızın mülkiyet re’sen zilyet sahibine geçer. Olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada ise önemli hususlar şunlardır:
Türk Medeni Kanununun 713. maddesi uyarınca ‘Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak "yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla" zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
- Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
- Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
- Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.’
Kadastro Kanununun 13/B-c. maddesi uyarınca ‘Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur’.
Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi mümkün değildir. Bunun istisnası ise Kadastro Kanununun 13/B-c maddesidir.
Bu nedenle taşınmazın mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilmesi için taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması gerekir.
- Özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.
- Kadastro Kanununun 18/2. maddesi uyarınca ‘Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zaman aşımı yolu ile iktisap edilemez’.
İlgili kanun maddesi nedeniyle; meydanlar, pazar yerleri, parklar, bahçeler, karakol ve okul binaları, resmi binaları, mera, yaylak, kışlak, otlak, harman, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler, denizler, göller vd. yerlerin kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılması mümkün değildir.
Zilyetliğin malik sıfatıyla davasız-aralıksız 20 yıl sürmesi gerekir. Olağan zamanaşımında olduğu gibi olağanüstü zamanaşımında iyi niyet aranmaz.
İyi niyetten kastım o taşınmaz başkasından almak veya hukuka aykırı şekilde kullanmak değil o araziyi imar ve ihya edip üretmek,ekip,biçmek amacı taşımaktır.
Tüm bu şartların tamamlanması ile birlikte mahkeme tarafından gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az 3 defa ilan yapılmalıdır. Son ilandan başlayarak 3 ay içinde itiraz eden olmaz ise davacı davasını ispatlamış sayılır ve taşınmazın tesciline karar verilir.
Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesi uyarınca ‘Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir’.
Tapulu taşınmazların olağanüstü zaman aşımı ile mülkiyetinin kazanılması için tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz olmalı, taşınmaz maliki tapu kütüğünden anlaşılmamalı veya malikin 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen kişilerden olması gerekir. Kadastro Kanununun 14. maddesi uyarınca ‘Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edili)’
Bu nedenle sulu arazide 40, kuru arazide 100 ise ancak dönüme kadar olan tapusuz taşınmazların kazanılması mümkündür.
Bu davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkeme kararı kesinleşmeden icraya konulamaz.
Mahkemelerin görevi dava konusuna göre belirlenir. Tapu iptal ve tescil davalarında, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazlara ilişkin yetki kuralı kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen dikkate alınır.
Kısaca sizlere Tapu davaları hakkında aktarımlarda bulunmaya çalıştım, herkese iyi haftalar...