Herkese iyi haftalar, bu hafta sizlere taşınmaz kira sözleşmeleri nedir ve nasıl olmalı,yasal işletilmesi gereken prosedürler nelerdir, kiracı ve kiraya verenler arasında sorunlar ve tıkanıklıklar nasıl giderilir, kısaca bunlardan bahsedeceğim.
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” cümlesi ile tanımlamaktadır. Bu tanım ile kira kontratı, artık ev sahibi ile kiracı arasında bir senet işlemi görmektedir.
Kira sözleşmesi, mülk sahibi ile kiracı arasındaki şartların yanı sıra kiralanan mülk için genel koşulları da belirlemektedir. Kira sözleşmesi iki tarafı da bağlamakta ve sadece karşılıklı anlaşılarak feshedilebilmektedir. Anlaşmazlık durumunda feshedilmesi kararını ise mahkemelerin vermesi gerekmektedir.
ŞEKİL ŞARTI
Kira sözleşmeleri, yazılı olarak yapılmak zorunluluğu bulunmayan sözleşmelerdendir. Sözlü olarak yapılan ve fiili olarak uygulanan kira sözleşmeleri de ispatlandığı takdirde geçerlidir. Adi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesi sona ermesine rağmen kiracılık ilişkisi devam ediyorsa bu durumda kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine döner (TBK.327. Madde) Oysa konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kira sözleşmesinin kiracı tarafından 15 gün önceden yazılı bildirim ile fesih edilmemesi durumunda sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış sayılır. (TBK 347. Madde) Ticari özelliği olmayan kişilerin kendi arasında yaptığı barınma, kalma v.s. şeklinde kiralamalarda, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kiracı kiralananı alt kiraya verebilir. Aralarında yaptıkları sözleşme gereğince böyle bir hüküm koyulmuşsa kiraya verenin izni dahilinde alt kiraya verebilir, bunun dışında sözleşmeyle kendi aralarında belirlenmişse alt kiraya veremez. Ancak konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kesin olarak kiraya verenin yazılı izni olmadan kiracı kiralananı alt kiraya veremez. (TBK.322. Madde)
GÜVENCE VERİLMESİ
Kira sözleşmesinde, kiracıya güvence verme (depozito) borcu getirilmişse, güvence miktarı 3 aylık kira bedelini geçmemesi gerekir. Güvence, para ya da kıymetli evrak olarak kararlaştırılmış olabilir. Para olarak verildiyse, bu para vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmesi gerekir. Kıymetli evrak olarak verildiyse, bu kıymetli evrakın bir bankada depo edilmesi gerekir. Paranın vadeli hesaba yatırılması ya da kıymetli evrakın bankaya depo edilmesi işlemlerini kiracı yapar. Ancak yatırılan ya da depo edilen güvence bedeli, iki tarafın rızası, kiraya veren tarafından yapılan icra takibinin kesinleşmiş olması ya da mahkeme kararına dayanarak geri verilebilir.
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Kira sözleşmesinde, kira bedeli aylık net bir rakamın ödenmesi şeklinde belirlenebildiği gibi, kiranın belirlenebilir olduğu başka şekilde de kiranın ödenmesi kararlaştırılabilir. Örneğin, taraflar kira sözleşmesine hüküm koyarak aylık kira bedelinin şirketin aylık cirosunun belli bir yüzdesi olarak kararlaştırabilirler. Buna da ciro kira bedeli denilmektedir.
Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. (BK 343) Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Sözleşmeye buna aykırı hüküm konulamaz. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (BK 344).
Kira Bedelinin Tespiti Davası; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.6 ve m.10’a göre davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği yani gayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Kira bedelinin tespiti davası yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için her zaman açılabilir. Ancak açılacak tespit davasında verilecek kararın yenilenen kira sözleşmesinde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir
Kira Bedelinin Tespiti Davasının yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise,
Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim yapılmış ise,
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise,mahkemece tespit edilen kira bedeli yeni kira sözleşmesinin başından itibaren uygulanır.
Böylelikle sizlere kira sözleşmelerinin yapılması,şeklen şartları ve anlaşmazlıkların çözümü konusunda bilgi aktarımlarında bulunmaya çalıştım. Diğer yazılarımda görüşmek üzere, hoşça kalın...