Kentsel dönüşüm yönetmeliğinde yapılan değişiklikle tapu, ruhsat ve malik karar süreçleri baştan yazıldı. Riskli yapı yıkılsa bile taşınmaz üzerindeki kanun şerhi tapuda kalmaya devam edecek.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında süreci doğrudan etkileyen önemli bir yönetmelik değişikliği yürürlüğe girdi. 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan yeni düzenlemeyle, riskli yapı yıkıldıktan sonra ortaya çıkan tapu belirsizliklerinin önüne geçilmesi hedefleniyor. Artık bir yapı yıkılsa bile, o taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında olduğunu gösteren kayıt tapuda görünür olmaya devam edecek.
Son değişikliklerle birlikte hem maliklerin karar süreçleri hem de ruhsat başvurularına ilişkin adımlar daha net kurallara bağlandı. Uygulamada yaşanan duraksamalar ve itiraz noktalarının azaltılması amaçlanıyor.
TAPU KAYDINA AÇIKLAYICI ŞERH EKLENECEK
Yeni düzenlemeye göre riskli yapı kaydı yıkım sonrası tapudan tamamen düşmeyecek. Bunun yerine taşınmazın ilgili kanun kapsamında bulunduğunu gösteren açıklayıcı bir şerh tapu siciline işlenecek. Böylece özellikle taşınmazı sonradan satın almak isteyen üçüncü kişiler açısından bilgi eksikliği ve hukuki risk azaltılmış olacak.
Sahada en çok tartışılan konulardan biri buydu. Bina yıkılıyor, şerh kalkıyor, sonra arsa üzerinde devam eden dönüşüm süreci dışarıdan bakana görünmüyordu. Şimdi tablo daha net.
MALİK TOPLANTILARI İÇİN YENİ USUL
Düzenleme ile malik toplantılarının nasıl yapılacağı da ilk kez ayrıntılı şekilde tanımlandı. Toplantı çağrıları; muhtarlık ilanı, bina duyuru panosu ya da noter bildirimi yoluyla yapılabilecek. Standart bildirim formu kullanımı zorunlu hale getirildi.
Yeniden yapım kararları öncesinde karara katılmayan maliklere teklif ve anlaşma şartlarının resmi şekilde bildirilmesi gerekecek. Sadece sözlü ya da mesaj yoluyla bildirim yeterli sayılmayacak. Tebligat şartı açık biçimde yazıldı.
RUHSAT BAŞVURUSUNDAN ÖNCE TEBLİGAT ŞARTI
Yeni yapı ruhsatı başvurularında, karara katılmayan hissedarlara alınan kararın ve teklif koşullarının bildirildiğinin belgelenmesi zorunlu olacak. Ayrıca bu hisselerin satışı için idareye resmi başvuru yapılmış olması gerekecek.
Bu adım özellikle büyük şehirlerdeki çok hisseli parsellerde yaşanan tıkanmaları azaltmayı hedefliyor. Evrak eksikliği nedeniyle aylar süren beklemeler vardı, biraz da buraya dokunulmuş görünüyor.
MÜTEAHHİT TEMİNAT ORANLARI DA DEĞİŞTİ
Düzenlemenin bir diğer ayağı ise yapı müteahhitlerinden alınan teminat oranları oldu. Teminat tutarları, kamu ihale mevzuatındaki değerler esas alınarak kabul edilecek. 1 Ocak 2024 sonrası alınan ruhsatlarda verilen teminatlar, talep edilmesi halinde yüzde 6’lık yeni oran üzerinden güncellenebilecek.
Bu değişiklik, yarım kalan projeler ve mali yeterlilik tartışmaları açısından da önemli görülüyor. İnşaatın ortasında bırakılıp giden binalar… Bölge halkı bunu çok iyi biliyor zaten.
Genel çerçeveye bakıldığında, yapılan güncellemenin tapu güvenliği, karar alma süreçleri ve ruhsat işlemlerinde uygulama birliği sağlamayı amaçladığı görülüyor. Kentsel dönüşüm sürecine girecek mülk sahiplerinin yeni kuralları dikkatle incelemesinde fayda var.