Merhabalar. Bu hafta sizlere bir taşınmaz üzerinde, bir kullanma ve yararlanmaya rıza göstermeyi veya mülkiyete özgü bazı hakların kullanılmasından kaçınmayı gerektiren ve diğer bir taşınmaz veya kişi yararına ayni hak olarak tesis edilen hukuki işlem olan irtifak hakkından bahsedeceğim…
İrtifak Hakkı bazı yerlerde “Kullanım Hakkı” olarak da geçer. İrtifak hakkı için bir dilekçe ile ilgili gayrimenkulün bulunduğu il defterdarlıklarına, mal müdürlüklerine ve Maliye Bakanlığı’na başvurulabiliyor. İrtifak hakları şahsi irtifak hakları ve arzî irtifak hakları olmak üzere ikiye ayrılır.
Olumlu irtifak nedir?
İrtifa hakkı verilen kişi, hakkı aktif olarak kullanıyor ise bu hak “Olumlu Hak” olarak geçer. Geçit Hakkı olumlu bir haktır.
Olumsuz irtifak nedir?
İrtifa hakkı verilen kişi, gayrimenkul sahibinin kullanmasına engel olacak şekilde kullanıyor ise bu hak “Olumsuz Hak” olarak geçer. Buna örnek olarak “Manzara Kapatmama Hakkı”nı verebiliriz.
İrtifak hakları kaça ayrılır?
İrtifak Hakları yararlanılma çeşitlerine göre birbirlerinden ayrılır.
* Üst Hakkı (İnşaat Hakkı )
* Kaynak İrtifakı
* Geçit Hakkı
Bu haklarda tam yararlanma ve sınırlı yararlanma olarak kullanılabilir.
Kural olarak sadece Medeni Kanun’da sayılan irtifak hakları kurulabilir. Ancak bu irtifak haklarının içeriklerinin belirlenmesinde geniş bir sözleşme serbestisi vardır.
Kanunda sayılan irtifak hakları;
* Taşınmaz lehine irtifak hakkı(Eşyaya bağlı irtifak hakkı)
* İntifa hakkı (Ayrıntılı bilgi için bkz. İntifa Hakkı)
* Oturma hakkı (Ayrıntılı bilgi için bkz. Oturma Hakkı)
* Üst (inşaat) hakkı (Ayrıntılı bilgi için bkz. Üst Hakkı)
* Kaynak hakkı
* Diğer irtifaklar (Geçit İrtifakı) (Ayrıntılı bilgi için bkz. Geçit İrtifakı)
Bunlardan sadece intifa, üst, oturma ve kaynak irtifakının kapsamı ve içeriği konusunda kanunda düzenleme vardır. Kanunda yer alan irtifak haklarını çeşitli açılardan gruplamak, anlaşılması açısından daha sağlıklı olacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, Kat irtifakı bu anlamda bir irtifak hakkı değildir, niteliği itibariyle eşyaya bağlı bir borçtur.
Kişisel İrtifaklar: İrtifak hakkı, isim olarak belli bir kişiye tanınmışsa, bu tür irtifaklara kişisel irtifak denilmektedir. Devredilebilecek ve mirasçılara geçebilecek biçimde kurulan kişisel irtifaklar, süresiz veya en az 30 yıl için kurulmuşlarsa, tapuda kendilerine ayrı bir sayfa açılabilir.
Kişiye Bağlı Hak: Kişisel irtifaklardan bazıları, kanun gereği kişiye bağlı hak olarak kurulur. Bunların başkalarına devri, mirasçılara geçmesi söz konusu değildir. İntifa ve oturma hakkı bu şekildedir. Taraflar aksini kararlaştıramaz.
Düzensiz (El değiştirebilen) kişisel irtifaklar:
Üst ve kaynak hakkı, düzensiz kişisel irtifaklardandır. Ana kural, başkalarına devredilebileceği dolayısıyla mirasçılara geçebileceğidir. Fakat kişiye bağlı hak olarak da kurulabilir, yani başkalarına devredilemeyeceği-mirasçılara geçmeyeceği taraflar arasında kararlaştırılabilir.
TMK m. 838’de düzenlenen diğer irtifaklar da düzensiz kişisel irtifaklardandır. Atış eğitimi, spor alanı veya geçit olarak kullanma gibi durumlar, diğer irtifaklara örnek olarak gösterilebilir. Diğer irtifaklarda, kural, kişiye bağlı olarak kurulmasıdır. Ancak taraflar başkalarına devredilebileceği-mirasçılara geçebileceği konusunda anlaşabilirler.
Eşyaya Bağlı İrtifaklar: Mutlaka kişiye bağlı olarak kurulmaları öngörülen intifa ve oturma hakkı dışındaki irtifak hakları, bir taşınmazda (yüklü taşınmaz), başka bir taşınmaz (yararlanan taşınmaz) lehine kurulabilir. Yararlanan taşınmaza kim sahipse, irtifak hakkına da o sahiptir. Kanunda, “taşınmaz lehine irtifak hakkı” başlığı altında düzenlenen haklar, eşyaya bağlı irtifak haklarıdır.
Genel anlamda kullanma ve yararlanma hakkı içeren irtifak hakkından bahsetmeye çalıştım. Diğer yazılarımda görüşmek üzere herkese iyi haftalar...