İhtiyaç nedeniyle tahliye

Merhaba, bu hafta sizlere kiraya veren ev sahiplerinin genellikle başvurduğu, kiracıların çokça karşılaştığı, mahkemeleri bir hayli meşgul eden bir dava konusu olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından bahsedeceğim.
*İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir. Kanunlarımız işyeri ya da konut olarak kiralanan gayri menkullerin maliklerinin ya da kiraya verenlerin kendileri ya da Kanunda sayılan yakınlarının ihtiyaçları halinde sona erdirilmesine ve kiralayanların tahliyesine imkan tanımaktadır. Kanun bu durumu gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi olarak tanımlamaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ile ilgili hükümler Borçlar Kanunumuzun ilgili maddelerinde yer almaktadır. Bu hükümlere göre malik ya da kiraya veren kendisinin ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyaç duyması halinde kiralayandan kiralanan iş yerinin ya da konutun tahliyesini isteyebilecektir. Türk Borçlar Kanununda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır.

*Türk Borçlar Kanunu madde 350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır.
İkincisi ise, Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesinde düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından biridir. Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır. Bu mesele hukuki anlamda ciddi bir arka plana ve önemli sonuçlara sahiptir. Bu nedenle dikkatli ve titizlikle sürdürülmelidir.

*Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir.

*Kiraya verenin, kendisi kiralanana ihtiyaç duyarsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Sadece kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi dava edilebilir. Buna “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir. Kanunda özel olarak düzenmiş bir dava türüdür. Normal şartlar altında bir sözleşme taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Doğal olarak kira sözleşmesi de taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Tabii, olağanüstü ihtiyaçların doğması hariç.
—İhtiyaç nedeniyle tahliye davası;

*Kiraya verenin kirada oturması,
*Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
*Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
*Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
*Kiraya verenin oturduğu yerin altında bulunan kiradaki odaya odun koyma ihtiyacı,
*Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
*Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
*Kiraya verenin memuriyet sebebi,
hallerinde kabul edilmektedir. İhtiyacın ortaya çıkmasından sonra “1 ay” içinde açılmalıdır.

—Kiraya veren, kira sözleşmesini;

*Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

*İhtiyaç nedeniyle tahliye istenebilecek durumlar Kanunun ilgili maddesinde şu şekilde sayılmıştır: Kiraya veren kiralananı;

*kendisi,
*eşi,
*altsoyu (çocuklar ve torunlar),
*üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (vasisi olduğu kardeşi)
İçin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralayandan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini isteyebilir. Görüldüğü gibi Kanun ancak kişinin kendisi ve sayılan yakınlarının zorunlu ihtiyacı için tahliye hakkı tanımaktadır. Bu şartların birlikte gerçekleşmemesi durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye istenemez.

*Söz gelimi kişi kardeşine bakmakla yükümlü olmadığından kardeşinin ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye isteyemez. Ancak kardeşine bakmakla yükümlü ise, söz gelimi kardeşine vasi tayin edilmişse, bu durumda kardeşinin ihtiyacı için de tahliye isteyebilir. Eşin ihtiyacı için tahliye istenebilir ancak eşin anne ve babası için tahliye istenemez. Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi kişinin kendisi, eşi, çocukları ve torunları gibi altsoyu, anne, baba, büyükanne ve büyükbaba gibi üst soyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerle sınırlamıştır. Bu sayılanların dışında kalan kişiler için tahliye istenemez.

*Diğer taraftan ihtiyaç nedeniyle tahliye istenebilmesi için ihtiyacın zorunlu olması gerekir. Zorunlu bir ihtiyaç yoksa tahliye istenemez. Zorunlu ihtiyacın olup olmadığı somut olayın şartlarına göre değerlendirilir. Söz gelimi kişinin uygun bir başka evi ya da işyeri varsa çocuklarının oturacağı ya da kullanacağı gerekçesiyle kiracıdan evin ya da işyerinin tahliyesini isteyemez. Aynı şekilde evlilik birliği devam ederken eşlerden biri kendisinin oturacağını ileri sürerek tahliye isteyemez. Kamu da ya da özel sektörde ücretli olarak çalışan bir kişi serbest meslek icra edeceğini söyleyerek kiracısından işyerinin tahliyesini isteyemez. Ancak zorunlu ihtiyaç hallerinde, mesela birlikte yaşayan çocuğun evlenmesi üzerine yeni bir ev ihtiyacının doğması ve kiraya verenin uygun bir evinin olmaması, evlilik birliği devam etmekle birlikte Mahkemenin ayrı yaşamaya karar vermesi, anne ve babanın sağlık durumu, tayin ve eğitim gibi durumlarda tahliye istenebilir. Zorunlu ihtiyaç kavramı kişiye, zaman ve yere göre değişiklik gösterebileceğinden somut olayın şartlarına göre değerlendirilmelidir.

—İhtiyaç nedeniyle tahliye davası;

*Kiraya veren,
Yeni malik,
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik,
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi
tarafından açılabilir.

*Kanun kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahkiyesini isteyebileceğini belirtmektedir. Ancak bazen bir taşınmazı kiraya veren ile taşınmazın maliki farklı kişiler olabilmektedir. Yargıtay bu durumda kira sözleşmesine taraf olmayan malikin de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceğini kabul etmiştir. Kiralanın satılması durumunda ise yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Sonuç olarak kiraya veren ve malik ihtiyaç nedeniyle kiralayandan taşınmazın tahkiyesini isteyebilirler.

*İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili ve görevli mahkeme kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kiralanan konut ya da işyerinin olduğu yerdeki “sulh hukuk “ mahkemesinde açılması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ortalama “6 ay” sürmektedir. Fakat mahkemenin iş yoğunluğu, dava şartlarının yerine getirilmesi, davacı sayısı ve bulunduğu ile göre bu süre değişebilmektedir.

*Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle Kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek içim bir takım düzenlemeler getirmiştir. Borçlar Kanunumuzun ilgili maddesine göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı “üç yıl” geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Genel hatlarıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmanın genel ve özel şartlarından, dava sürecinin işleyiş biçiminden bahsetmeye çalıştım. Bir başka yazımda görüşmek üzere herkese iyi haftalar dilerim...

# YAZARIN DİĞER YAZILARI

Yazar İhsan Yıldız - Mesaj Gönder


göndermek için kutuyu işaretleyin

Yorum yazarak Yeni Alanya Gazetesi Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan yorumlardan Yeni Alanya Gazetesi hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

Haber ajansları tarafından servis edilen tüm haberler Yeni Alanya Gazetesi editörlerinin hiçbir editöryel müdahalesi olmadan, ajans kanallarından geldiği şekliyle yayınlanmaktadır. Sitemize ajanslar üzerinden aktarılan haberlerin hukuki muhatabı Yeni Alanya Gazetesi değil haberi geçen ajanstır.



Anket Alanya Belediye Başkanlığı anketi - Alanya'nın nabzını tutuyoruz! Siz kime oy verirdiniz?
Tüm anketler

Çorum Haber