Tahliye Taahhütnamesi

Merhaba, herkese iyi haftalar bugün sizlere taşınmazların kiraya verilmesinde karşımıza sıkça çıkan tahliye taahhütnamesi konusundan bahsedeceğim..

Kiraya verenin konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesini sona erdirebileceği hallerden birisi kiracının yazılı tahliye taahhütnamesi vermiş olmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 352/1 “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünü haizdir.

Yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesi, kiraya verene sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin tahliye etme imkânı sağlayacağından, kiracının kendine kanun tarafından tanınan korumadan vazgeçmesi anlamı taşır.

Bu taahhüt belirli süreli kira sözleşmelerinde verilebileceği gibi belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de verilebilir.

TBK m. 352/1 gereği kiracının tahliye taahhüdünde bulunması kiracıdan kaynaklanan bir tahliye sebebi olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak, bu tahliye yolunun kullanılabilmesi için kanunun aradığı şartların tamamının sağlanması gerekmektedir.

Çalışmanın izleyen kısımlarında öncelikle tahliye taahhütnamesinin şartları değerlendirilmiştir.

TBK m. 352/1 hükmünün işlerlik kazanabilmesi için dayanak tahliye taahhüdünün kiracı tarafından verilmesi gerekmektedir.

Kiracı ile birlikte oturanların ya da başka kişilerin verdiği taahhütler yeterli olmayıp, taahhüdün bizzat kiracı tarafından verilmesi halinde tahliye taahhüdü geçerli olmaktadır.

Tahliye taahhüdünün kiracının vekili tarafından da verilmesi mümkündür.

Kiracıların birden fazla olması halinde ise taahhüdün kiracıların tamamı tarafından verilmesi gerekmektedir. Bu ihtimalde, kiracılardan bazılarının tahliye taahhüdü vermemiş olması durumunda tahliye talep edilemeyecektir; tahliyenin bölünmezliği gereği sadece taahhüt veren kiracıların dahi tahliyeleri istenemez.

Kiracının şirket olması halinde yazılı tahliye taahhüdünü verecek olan şirketin yetkilisidir. Şirketin birden fazla imza yetkilisinin olması halinde taahhüdün tüm yetkililer tarafından verilmiş olması gerekir. Birden fazla imza yetkilisi olduğu halde bunlardan birinin hem kira sözleşmesini hem de tahliye taahhüdünü imzalaması halinde artık tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülemeyecektir.

TBK m. 352/1’e göre tahliye davası açılması veya aynı taleple icra takibi başlatılması için kiracı tarafından verilen taahhüdün yazılı olması gerekir.

Taahhüdün adi yazılı olması yeterlidir. Bu bağlamda, sözlü taahhütlerin geçerli olmayacağı açıktır. Buradaki yazılılık geçerlilik şartıdır.

Bununla birlikte, özellikle tahliye taahhüdüne dayanılarak yapılacak icra takibinde, kiracı adi yazılı belgedeki imzaya itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir. Oysa noterde düzenlenmiş veya imzası noter tarafından onaylanmış bir tahliye taahhüdüne dayanan icra takibine itiraz halinde, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazı kaldırtabilir, tahliye davası açması gerekmez. (tahliye taahhütnamesi icra takibi)

Taahhüt, kiracı tarafından yapılacağı için sadece onun tarafından imzalanmış bir belge de şartın sağlanması bakımından yeterlidir. (boş tahliye taahhütnamesi imzaladım)

Tahliye taahhüdü ister tek taraflı bir beyanla isterse anlaşma yoluyla  verilmiş olsun, irade bozukluğu hallerinden biriyle sakatlanmamış olması gerekir.

TBK m. 352/1’e göre, geçerli bir tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilen taahhüttür. Teslim tarihinden önceki taahhütler kiraya verene dava hakkı vermez.

Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhütler geçerli değildir. Hatta kira sözleşmesinin kurulması ile kiralananın teslim tarihi arasındaki sürede verilen taahhütler dahi hüküm ifade etmez. Zira kanun koyucu açıkça teslim tarihinden sonra taahhüt verilmesini aramaktadır.

Tahliye taahhüdünde verilme zamanının bulunmaması geçerliliğini etkilememektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün verilme zamanı belli değilse bunun teslim tarihinden sonra verildiğini kiraya veren ispatlamalıdır.

Belge üzerindeki tarihin doğru olmadığını, taahhüdün teslimden önce verildiğini, beyaza imza şeklinde verilen taahhüdün anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu ispat yükü kiracıdadır. Kiracı bu iddiasını ispatlamadığı müddetçe beyaza imza şeklinde verilen tahliye taahhüdünün sonuçlarına katlanacaktır.

Yazılı tahliye taahhüdünün kiraya verene dava hakkı sağlaması için aranan son şart tahliye tarihinin belli olmasıdır. Bu tarihin ay, gün ve yıl olarak belirlenmiş olması gerekir.

Tahliye tarihinin yazılmadığı veya muayyen olmadığı taahhütlere dayalı tahliye kararı verilememektedir.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli bir şekilde yer almadığı takdirde TBK’nın 352. Maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. Muallak tarihler içeren taahhütlerin geçerli olmayacağı Yargıtay içtihatlarına da yansımıştır.

Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. Maddenin 1. Fıkrasının a bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 352. Maddesinin 1. Fıkrasında düzenlenmiştir.

TBK m. 352/1’de “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

TBK m. 352/1’e göre dava açılabilmesi için; kiralanan taşınmazın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olması gerekmektedir. Kiralanan taşınmaz konut ve çatılı işyeri değilse veya taşınmaz TBK’nın genel hükümlerine tabi ise TBK m. 352/1’de düzenlenen yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açılamaz.

Kiracı kira sözleşmesinin tanzim tarihinden sonra taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmiş ise taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise kiralayan bir ay içinde açacağı tahliye davası ile taşınmazın tahliyesini talep edebileceği gibi icra dairesinde 14 örnek icra takibi yaparak kira konusu taşınmazın tahliyesi talep edilebilir.

Yapılan icra takibine (örnek 14), kiracı tarafından 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi halinde imzaya itiraz yok ise veya tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmiş ise icra hukuk mahkemesinde altı aylık süre içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir. Kiralayan dilerse bir yıllık süre içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir.

Yazılı tahliye taahhüdü adi nitelikte ise (noter tarafından düzenlenmemiş ise) imzaya itiraz halinde imza incelemesi yapılıp, yargılamayı gerektirdiğinden itirazın iptali ve tahliye davasının sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.

Geçerli tahliye taahhütleri

Yazılı tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kira ilişkisi devam ederken verilmelidir.
İlk kira sözleşmesini takip eden temdit nitelikteki kira sözleşmesinde yer alan tahliye taahhüdü geçerlidir.
Kiracı tarafından boşa atılıp imzalanıp verilen tahliye taahhüdü tarihlerin sonradan kiralayan tarafından doldurularak yazıldığı iddia edilemez.
Tanzim tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmalıdır. Ancak, yazılı tahliye taahhüdünün kiralananda oturduğu sırada verildiği anlaşılıyorsa tanzim tarihinin olmaması yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmez.
Kiracı vekilinin asil tarafından yetkilendirilmesi şartı ile imzalanan tahliye taahhüdü geçerlidir.
Şartlı olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerlidir. Örneğin; kiralananın önünde ana yol açılması tarihinde tahliye edileceğine ilişkin tahliye taahhüdü geçerlidir.
Kiralananda oturulurken, kiracı tarafça verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Kiracının tahliye taahhüdünde müzayaka altında alındığı iddiası dinlenmez.
Geçersiz tahliye taahhütleri

Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya kira sözleşmesi imzalanmadan önce verilen tahliye taahhütleri geçersizdir. Örneğin, kira sözleşmesi 01.01. 2021 tarihli ise yazılı tahliye taahhüdünün tanzim tarihi de 01.01.2021 tarihli ise (veya daha önceki tarihli ise) düzenlenen tahliye taahhüdü geçersiz olur.
Kiracı sayısı birden fazla olmasına rağmen sadece bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
Yetkisi olmayan vekilin düzenlediği tahliye taahhüdü geçersiz olur.
Şirket yetkilisi olmayan ortaktan alınan tahliye taahhüdü geçersiz olur.

Şeklinde Tahliye Taahhütnamesinin şekli şartlarından bahsetmeye çalıştım diğer yazılarımda görüşmek üzere hoşçakalın herkese iyi haftalar dilerim…